Возмездному договору переуступки прав требований

Уступка прав требований: что нужно знать и как не ошибиться

Автор: Евгения Степанова, адвокат, руководитель Московского филиала Ростовской областной коллегии адвокатов «Советник»

Материалы газеты «Прогрессивный бухгалтер», февраль 2020 г.

Уступка права требования к контрагенту в его пользу либо уступка права требования к третьему лицу несмотря на свое широкое распространение и кажущуюся простоту правовой конструкции часто вызывает затруднения при заключении и исполнении договора, особенно если сделку исполняют сами предприниматели либо их бухгалтерский отдел. Поскольку на практике более распространена уступка требования по денежному обязательству, мы будем говорить именно о такой разновидности цессии, отметив, что закон допускает и уступку права неденежного исполнения.

Уступка прав требований должна быть законна

Заключение договоров уступки права требования (договоров цессии) является одним из самых распространенных механизмов коммерческого взаимодействия между субъектами предпринимательства. Цессию стороны используют зачастую не только как сделку по уступке права требования за деньги, но и как механизм осуществления взаиморасчетов и взаимозачетов между собой.

Законодательному регулированию уступки права требования посвящена глава 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) «Перемена лиц в обязательстве». Кроме того, к ознакомлению рекомендуется Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», посвященное сформированному судебной практикой пониманию основных аспектов уступки прав.

Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону. Важно исследовать специальное законодательство той сферы правоотношений, которая затрагивает уступку прав.

Не допускается, например, уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права по которым удостоверены закладной: такая сделка ничтожна (ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При заключении договора путем проведения торгов уступка прав также обладает особенностями: если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора (ст. 448 ГК РФ). Также не допускается, в частности, уступка преимущественных прав покупки доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Кроме того, ГК РФ общим положением о переходе прав к другому лицу запрещает переход прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью.

Также закон не разрешает осуществлять уступку права требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника, без согласия последнего.

Вместе с тем отдельно стоит сказать о запрете или ограничении уступки права (требования), которые стороны нередко прописывают в заключаемом ими договоре (купли-продажи, займа, комиссии и проч.), стараясь защитить свои права и не допустить перехода права требования к третьим лицам и изменения личности своих кредиторов.

Законодатель указывает, что соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения основного договора. То есть даже если договор, на основании которого возникло переуступаемое требование по денежному обязательству, запрещает уступать права требования по нему, уступка все равно будет законной.

Что касается уступки права на получение неденежного исполнения, отметим, что она может быть запрещена или ограничена соглашением между сторонами основного договора. Если такой запрет был согласован сторонами (цедентом и должником), а затем право было уступлено по договору цессии, такой договор может быть признан недействительным по иску должника только в случае, если цессионарий знал или должен был знать о наличии указанного запрета на уступку.

Важна форма сделки

Уступка требования должна быть совершена в той же форме, что и сделка, на которой она основана. То есть для сделки в простой письменной форме уступка права (требования) по ней должна быть оформлена сделкой в простой письменной форме; для сделки в нотариальной форме уступка также должна быть заверена нотариально. Если же сделка требует государственной регистрации, соглашение об уступке должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Уведомление имеет значение

Важно внимательно отнестись к оформлению и направлению уведомления о состоявшейся уступке в адрес должника. ГК РФ устанавливает, что уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным (цедентом) или новым кредитором (цессионарием) оно направлено. Однако должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

На практике это означает, что, если уведомление направляет новый кредитор, ему следует приложить к уведомлению копию договора уступки права, на основании которого право (требование) перешло к отправителю уведомления. Для исключения злоупотреблений со стороны должника в части непредставления ему доказательств перехода права, рекомендуем при наличии возможности направлять уведомление о состоявшейся уступке от лица первоначального кредитора.

Эффективным на практике также является подписание обеими сторонами договора цессии уведомления о состоявшемся переходе права, которое стороны оформляют одновременно с подписанием договора цессии. Физическое направление уведомления более заинтересованным в этом новым кредитором в данном случае не имеет принципиального значения, т.к. документ исходит, в том числе, от первоначального кредитора.

Очень важным является незамедлительное направление грамотно оформленного уведомления о состоявшейся уступке с доказательствами перехода права (в случае необходимости) на верный юридический и фактический адрес должника, поскольку он будет считаться исполнившим обязательство надлежащим образом, если исполнит его перед цедентом до получения уведомления.

Возмездный характер цессии

Важно соблюсти требования закона о возмездном характере цессии, чтобы не допустить признание сделки недействительной, а равно осуществить замену стороны в процессе, если переуступаемое право (требование) по обязательству было установлено в судебном порядке.

По общему правилу договор цессии может быть безвозмездным, так как стороны сделки вправе самостоятельно определять, будет ли их договор возмездным или нет (п. 4 ст. 421, ст. 423 ГК РФ). Вместе с тем, безвозмездная цессия (а равно цессия по заниженной цене относительно размера уступаемого права (требования)) может быть квалифицирована как дарение, если будет установлено намерение цедента одарить цессионария (п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54 г. Москвы «О некоторых вопросах применения положений гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

Законом строго ограничен круг лиц, которые вправе заключать безвозмездные договоры (в частности, договор дарения): такой договор не могут заключить между собой коммерческие организации, индивидуальные предприниматели, а равно индивидуальный предприниматель и коммерческая организация (пп. 4 п. 1 ст. 575, п. 3 ст. 23 ГК РФ). Договор, заключенный с нарушением этого правила, будет признан недействительным. Поэтому уступка права между субъектами предпринимательской деятельности в обязательном порядке должна быть возмездной, ее возмездность должна быть обоснована и доказана: уступка может быть оплачена не только деньгами, но и иным встречным предоставлением.

ВАС РФ в своих постановлениях придерживается стабильной позиции о том, что отсутствие в договоре цессии условия о цене передаваемого требования само по себе не является основанием для признания его недействительным или незаключенным. В таком случае цена требования, в частности, может быть определена по правилу п. 3 ст. 424 ГК РФ. Вопрос о возмездности сделки должен решаться в зависимости от реальных намерений сторон с учетом фактически сложившихся между ними отношений. Иными словами, важно, чтобы из смысла договора уступки и иных его положений было очевидно, что стороны предполагали договор возмездным (из Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120).

Особенностью обладает безвозмездная уступка, имеющая место быть в отношениях между основным и дочерним обществами, где под дочерним понимается такое общество, в котором основное общество в силу преобладающего участия в уставном капитале, либо в силу договора, либо иным образом определяет решения дочернего общества. Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 № 8989/12, не потерявшему актуальности и по сей день, положения ГК РФ, запрещающие дарение между коммерческими организациями, направлены на защиту участников юридического лица – дарителя и защиту имущества этого юридического лица (чтобы оно отчуждалось только за эквивалентное встречное предоставление). При передаче имущества от дочернего общества основному (и наоборот) интересы миноритарных участников обществ, которые могут быть ущемлены такими сделками, защищаются специальными положениями законодательства о хозяйственных обществах (например, о праве требовать выкупа акций или приобретения обществом доли в уставном капитале, об одобрении сделок, в совершении которых имеется заинтересованность участников хозяйственного общества). В связи с этим к указанным сделкам положение о запрете дарения между коммерческими организациями не применяется.

Кроме того, НК РФ предусмотрена возможность не учитывать при определении налоговой базы дохода в виде имущества, безвозмездно полученного Обществом от своего участника (акционера), размер вклада (доли) которого в уставном капитале этого Общества составляет более 50% (абз. 2, 4 п.п.11 п.1 ст. 251 НК РФ), а равно и в случае передачи имущества от организации, уставный капитал которой более чем на 50 % состоит из вклада (доли) получающей организации (абз. 3 пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ), то есть от дочерней компании основной.

Напомним здесь также, что согласно Указанию ЦБ РФ от 07.10.2013 № 3073-У юридические лица и индивидуальные предприниматели ограничены лимитом равным 100 000 руб. при производстве между собой расчетов наличными средствами в рамках одной сделки (в том числе, и сделки уступки права (требования). Это следует помнить при производстве расчетов по обсуждаемой сделке.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

О суде

Возмездность цессии (перевода долга)

Нередко в судебной практике поднимается вопрос: должен ли суд выяснять возмездность цессии (перевода долга), если об этом не заявляет ни одна из сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Поэтому при рассмотрении судом иска, предъявленного в защиту права, суд должен в первую очередь рассмотреть вопрос о наличии законного права, в том числе в случаях рассмотрения иска, основанного на договоре цессии (перевода долга) – проверить законность цессии (перевода долга), и, следовательно, наличие у стороны спора права, основанного на цессии, либо обязанности, основанной на переводе долга.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Статья 575 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещает дарение между коммерческими организациями.

Из смысла статей 572 и 575 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что институт дарения в полной мере применим и к отношениям по уступке права требования (переводу долга), в том числе в части запрета безвозмездной уступки права (перевода долга) между коммерческими организациями.

И, наоборот, дарение права требования (перевода долга) в отношениях между некоммерческими организациями может иметь место с соблюдением требований пунктов 3, 4 статьи 576 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также не запрещена законом безвозмездная передача права требования от коммерческой организации к некоммерческой, в том числе бюджетной, например, учреждению. В то же время если, наоборот, бюджетная некоммерческая организация безвозмездно передаст право (требование), недействительность цессии будет связана уже с иным основанием – отсутствием полномочий на такое распоряжение государственным (муниципальным) имуществом, нарушением специальной правоспособности.

Практика показывает, что неисследованность вопроса о возмездности цессии (перевода долга) является распространенной судебной ошибкой, которая неизбежно ведет к отмене судебных актов.

Указание о возмездности цессии не обязательно в самом договоре.

В силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

По мнению Брагинского М.И. и Витрянского В.В., приводящих также мнение Маковского А.Л. и Новицкого И.Б., «отсутствие в соглашении об уступке прав требования, заключенном между коммерческими организациями, условий об оплате цессионарием получаемого права либо об ином встречном предоставлении само по себе не может являться основанием для признания указанного соглашения договором дарения. Напротив, следует исходить из презумпции возмездности всякого гражданско-правового договора, предусмотренной пунктом 2 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации». «поэтому такое соглашение может быть квалифицировано как договор дарения лишь в тех случаях, когда в его тексте положительно решен вопрос о безвозмездности передачи дара либо когда заинтересованным лицом будет доказано отсутствие какой-либо причинной обусловленности безвозмездной уступки права» 1 .

Согласившись с выводами о презумпции возмездности цессии, указанным авторам можно возразить относительно квалификации судом безвозмездности цессии только по инициативе заинтересованного лица. Выше уже было указано, что суд при рассмотрении спора, основанного на цессии, должен проверить законность передачи права. Поэтому, независимо от возражений заинтересованного лица, суду следует выяснить, как стороны предполагают рассчитаться за переданное право требования, чем подтверждаются их приготовления, как они договорились о цене передаваемого права и чем эта договоренность подтверждается. Последнее обстоятельство имеет значение потому, что, хотя право требования как имущественное право и отнесено законодателем к разряду имущества (статья 1128 Гражданского кодекса Российской Федерации), однако, оно имеет свою специфику, отличие от традиционных видов имущества.

Казалось бы, по аналогии с другими договорами, например, договором купли – продажи, при отсутствии в нем условия о цене передаваемого права (перевода долга) ее можно было бы определить по правилам пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. И, следовательно, при отсутствии прямо выраженной в содержании договора воли сторон на безвозмездность цессии можно было бы считать его возмездным. Однако вряд ли можно рассуждать так, что стороны имели в виду возмездность договора, а в связи с отсутствием соглашения о цене рассчитывали на обычно применяемые цены. Специфика данного имущества делает определение его стоимости по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации проблемным, затруднительным, если оно не определено сторонами. При заключении такого договора у обеих сторон – коммерческих организаций должен быть экономический интерес, основанный на началах возмездности. Поэтому в любом случае стороны договора о перемене лица в обязательстве должны обосновать этот интерес, в том числе и размер предполагаемого встречного предоставления. В то же время о достижении соглашения по поводу возмездности цессии могут свидетельствовать последующие действия сторон, в том числе встречное соразмерное предоставление цессионарием цеденту.

Во-вторых, следует помнить о возможной мнимости условия о возмездности цессии. Поэтому при выяснении воли сторон относительно возмездности цессии следует выяснить, в частности, причины, почему после заключения договора цессии его стороны на протяжении длительного времени не ставили и не ставят вопрос о возмездном предоставлении и не свидетельствуют ли эти обстоятельства о направленности воли сторон на дарение.

Даже и при наличии в договоре цессии условия об оплате переданного права требования, но отсутствии длительное время реальных действий хотя бы одной из сторон по оплате (истребованию оплаты), суду следует обсудить вопрос о том, не является ли данное условие договора мнимым (статья 170 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не является ли цессия ничтожной в силу безвозмездности.

Читайте также:  Приобретение ос пример задачи

Из закона не следует, что у нового кредитора на момент заключения договора цессии уже должна иметься задолженность перед первоначальным кредитором. Последующая оплата переданного права требования не противоречит закону. Закон не запрещает передачу права требования путем продажи права.

По делу № А-32-2677/2000-15/88 (вх. Ф08-3473/2000) апелляционная инстанция при оценке договоров цессии сделала вывод, что в момент уступки требования у кредитора должна быть задолженность перед новым кредитором, в противном случае цессия безвозмездна. Кассационная инстанция указала, что данный вывод ошибочен. Глава 24 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит обязательного требования о том, что на момент передачи права требования у кредитора должна иметься задолженность, в погашение которой передается право требования. В силу статьи 575 Кодекса цессия между коммерческими организациями должна быть возмездной. Однако закон не регламентирует форму возмездности и, в частности, не запрещает последующую оплату переданного права требования.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.98 № 1676/98 отмечается, что передача права (требования) по договору продажи не противоречит статье 386 Гражданского кодекса Российской Федерации и в целом параграфу 1 главы 24 Кодекса.

Возмездность передаваемого права требования не может ставиться под условие реального истребования новым кредитором долга с должника. Договор, по которому новый кредитор обязался перечислять первоначальному кредитору суммы только после взыскания их с должника, не является цессией, поскольку противоречит главе 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, предполагающей безусловную замену лица в обязательстве. И эта безусловность относится в том числе и к возмездности сделки по перемене лица в обязательстве.

По делу вх. Ф08-1990/99 в договоре уступки права требования предусмотрено, что полученные с должника денежные средства за вычетом определенной суммы цессионарий обязан перечислить на расчетный счет цедента. В связи с этим кассационная инстанция сделала вывод, что первоначальный кредитор из обязательства не выбывает, поскольку остается правообладающим лицом на сумму, превышающую причитающуюся новому кредитору, что противоречит главе 24 Кодекса.

При рассмотрении дела № А-63-1277/2000-С1, вх. Ф08-643/2001 в соответствии договором цессии в счет уступленного права требования новый кредитор должен перечислить первоначальному кредитору стоимость уступленного права после исполнения должником обязательства в полном объеме. Кассационная инстанция указала, что данное условие противоречит статье 575 и главе 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возмездность цессии носит не безусловный характер, а поставлена в зависимость от исполнения обязательства должником.

По делу № 28/7, вх. Ф08-2640/2000 договором цессии предусмотрено, что после удовлетворения должником уступленного права требования новый кредитор должен рассчитаться с первоначальным кредитором в порядке, определяемом дополнительным соглашением сторон, то есть вопрос об обязанности оплаты переданного права поставлен под условие. Кассационная инстанция указала, что суд, во-первых, не дал оценку этому условию договора, и, во-вторых, не выяснил, произошла ли оплата уступленного права вне зависимости от данного условия договора. 1

Белов В.А. в своей монографии не согласился с аналогичными выводами Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в постановлениях по ряду конкретных дел, считая, что отсутствие четкого законодательного определения в вопросе о том, по какому основанию можно совершить уступку требования, означает, что допустимо любое не противоречащее закону основание. По мнению автора, можно говорить о том, что условие об оплате переданного права только после истребования долга от должника не противоречит закону, поскольку в данном случае не произошло передачи пассива, связанного с требованием – риска невозможности его осуществления, который продолжает оставаться на цеденте 2 .

С таким утверждением трудно согласиться, поскольку смешиваются такие институты, как поручение, по которому кредитор (доверитель) может поручить поверенному совершить определенные юридические действия (в том числе по истребованию долга), и цессия, когда кредитор выбывает из обязательства, и передаваемое действительное право требования должно получить встречное возмездное предоставление. Величина риска невозможности реализации передаваемого права требования может быть учтена сторонами при определении его цены. Смешивание поручения и цессии создает невозможность применения к данному договору норм и того, и другого института. Представим себе ситуацию, когда новый кредитор не будет взыскивать задолженность с должника. Утративший право (требование) первоначальный кредитор лишен возможности при предъявлении к новому кредитору убытков в связи с неполучением возмездного предоставления по цессии доказать их, поскольку по договору цессии новый кредитор не обязывался перед первоначальным кредитором непременно взыскать задолженность. Не может быть к нему предъявлено и требование об оплате права, поскольку обязанность по оплате возникает у него только после истребования задолженности.

Безвозмездность цессии может выражаться не только в отсутствии условия об оплате и фактической оплаты, но и в явной несоразмерности предусмотренной договором цены прав (требований) их объему.

По делу № А-53-134/2000-С1/17, вх. Ф08-1035/2000 кассационная инстанция указала на необходимость дать оценку с точки зрения возмездности условию договора цессии о том, что цессионарий приобрел у цедента за 10 000 рублей право требования по договору поставки 607 тонн семян подсолнечника на общую сумму 455 250 рублей.

Безусловно, что сумма передаваемого по договору цессии права требования и его цена не обязательно должны совпадать, иначе отсутствует экономическая обусловленность такого договора, в особенности при возмездности, основанной на продаже права. В то же время суд должен оценить соразмерность договорной цены права и объема передаваемого права.

Таким образом, могут иметь место различные варианты безвозмездной цессии (перевода долга):

  • Когда в договоре отсутствует условие о возмездности и поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) позволяет сделать вывод об отсутствии у них воли на возмездное встречное предоставление.
  • Когда в договоре имеется условие об оплате уступаемого права (требования) либо перевода долга, но поведение сторон свидетельствует о мнимости данного условия.
  • Когда определенная сторонами цена права (требования) или перевода долга явно несоразмерна объему передаваемого требования (перевода долга).

Ю.В.Рыжков*

*Автор: Рыжков Юрий Викторович – судья, стаж работы в Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа 5 лет

«Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа», N 1, апрель-июнь 2001 г.

1 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С.346.

2 Белов В.А. Сингулярное правопреемство в обязательстве. М., 2000. С.244.

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Переуступка права требования — один из наиболее распространенных способов покупки жилья в новостройках. На завершительном этапе строительства все квартиры в новых домах, обычно, бывают распроданы. Поэтому переуступка — чуть ли не единственный способ для покупателя приобрести жилье в понравившемся объекте. Поговорим о механизме совершения сделки, а также плюсах и минусах этого способа приобретения недвижимости на первичном рынке.

Суть сделки

Цессия (или продажа-покупка жилья по договору переуступки) — это ни что иное, как передача от одного лица другому прав и обязанностей по договору долевого участия. Участники сделки называются цедент (дольщик) и цессионарий (лицо, приобретающее права и обязанности в долевом строительстве).

Цессия — это заработок для инвесторов, купивших квартиру в доме на этапе котлована и перепродающих почти готовое жилье по более высокой цене. Также договор переуступки — единственная возможность для людей, купивших долю в новостройке, не потерять деньги в случае, если у них изменились обстоятельства, и они хотят незамедлительно вернуть вложенные средства.

Расторжение договора с застройщиком для покупателя чревато штрафами, а продажа своей доли — это возможность вернуть деньги в полном объеме, да еще и с прибылью.

Переуступка прав возможна до тех пор, пока они не реализованы. То есть, когда акт приема-передачи квартиры состоится, договор цессии заключить уже не получится. Дольщик имеет право оформить право собственности сразу с несколькими цессионариями в том случае, если квартира состоит из 2 и более комнат. В действующем законодательстве нет запрета на такие действия цедента.

Плюсы и минусы механизма переуступки

Для покупателей квартир в домах, которые находятся на завершающей стадии возведения, договор переуступки — неплохая возможность сэкономить. Продавцы нередко демпингуют, чтобы как можно быстрее найти покупателя для своей доли. В ряде случаев покупка жилья у частного соинвестора обходится дешевле, чем у застройщика. Разница может составлять от 5 до 20% стоимости квартиры.

Для продавцов договор переуступки прав — неплохая возможность заработать на росте цен на жилье, не дожидаясь того момента, пока новостройка будет введена в эксплуатацию.

Недостаток цессии только один — покупатель принимает на себя все обязательства перед дольщиком. В случае, если договор долевого участия по каким-то причинам будет признан недействительным, новый правообладатель не сможет предъявить претензии к застройщику, только к цеденту. Есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору, и тогда у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед цессионарием.

Как заключается договор переуступки прав?

Согласно ст. 4 и 17 Федерального закона № 214, договор переуступки заключается с соблюдением двух требований:

  • в письменном виде;
  • с обязательной государственной регистрацией.

Застройщик имеет право отказать в передаче готового объекта цессионарию на основании того, что договор между ним и цедентом государственную регистрацию не прошел. Стоит убедиться, что прежний правообладатель письменно уведомил компанию-застройщика о состоявшейся сделке. В противном случае, по окончании строительства объект может быть передан прежнему дольщику.

При оформлении сделки по переуступке права требования расходы относительно невелики. За согласование документов застройщик возьмет свою комиссию в размере от 1 до 5% стоимости жилья, прописанной в договоре долевого участия. Как правило, эту сумму выплачивают пополам цедент и цессионарий.

При заключении договора цессии, на этапе расчетов цедента и цессионера между собой, применяется механизм банковских ячеек. После того, как регистрирующий орган переоформляет договор на другое лицо, продавец имеет право забрать деньги.

При совершении цессии стоит привлекать застройщика

В большинстве случаев, участие застройщика в процессе передачи прав переуступки вовсе не обязательно. Однако, многие строительные компании сегодня включают в договор о долевом участии отдельный пункт о необходимости получения своего согласия в случае передачи цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки потребуется.

Если на момент переуступки прав дольщик не успел выплатить стоимость жилья в полном объеме, письменное одобрение сделки застройщиком требуется обязательно. В договор об уступке включаются пункты о переводе долга перед застройщиком на цессионария в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и ст. 11-й Федерального закона №214.

Юристы, чьей специализацией являются сделки с недвижимостью, рекомендуют подключать застройщика в любом случае. Новому дольщику будет полезно уточнить, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще предстоит выполнить. Помимо этого, у застройщика стоит взять платежные документы, а также акт об исполнении обязательств по расчетам.

Обратите внимание, что доходы, полученные цедентом от реализации права требования, подлежат налогообложению, согласно 208-й статье Налогового кодекса РФ. Декларировать сделку необходимо в случае, если сумма, указанная в договоре об инвестировании средств, и договоре переуступки отличается. При этом оплачивает налог только цедент, но не цессионарий или застройщик.

Популярные новости недвижимости

  • Что нужно для рефинансирования ипотеки
  • Рефинансирование ипотеки: выгодно или нет
  • ​Как выгодно приобрести парковочное место в новостройке
  • Выбрать коммерческую недвижимость: как?
  • Определяемся с выбором ипотечного банка
  • Новостройки в зонах повышенного риска

Договор об уступке права требования

Договор-Юрист
— это юристы, кодексы и бланки
Типовые договоры
  • Договор оказания услуг, работ
  • Трудовой договор, контракт
  • Договор аренды жилого помещения
  • Договор купли-продажи недвижимости
  • Доверенности: образцы заполнения
  • Договор поставки товаров, продукции
  • Договор купли-продажи имущества
  • Исковые заявления, жалобы, ходатайства, претензии
  • Типовой договор подряда
  • Учредительные договоры, уставы
  • Документы для собственников жилья
  • Бухгалтерская отчётность, бухгалтерский учёт
  • Договор аренды земли, земельной доли, участка
  • Договор аренды автомобиля и других транспортных средств
  • Договор аренды нежилых помещений, зданий и сооружений
  • Договор о совместной деятельности
  • Договор безвозмездного пользования
  • Договор об уступке права требования
  • Агентский договор и соглашение
  • Договор строительства, строительного подряда
  • Договор займа денег
  • Заявления граждан
  • Документы делопроизводства предприятия
  • Договор дарения недвижимости и иных ценностей
  • Статистическая отчётность
  • Бухгалтерские и финансовые документы
  • Договор аренды имущества, оборудования
  • Судебные приказы, решения
  • Брачный договор, контракт
  • Договор транспортного обслуживания и экспедиции
  • Договор бытового подряда
  • Договор долга, кредита
  • Договор перевозки грузов и пассажиров
  • Соглашение и договор о задатке
  • Регистрация ценных бумаг, акций
  • Договор аренды предприятия и его подразделений
  • Завещания, документы наследования
  • Приобретение ценных бумаг, акций
  • Защита прав собственности
  • Ценные бумаги и акции, эмиссия
  • Защита авторских прав
  • Удостоверение фактов физических лиц
  • Договор поручительства
  • Договор залога и заклада
  • Договор поручения, представительства
  • Договор банковской гарантии
  • Договор продажи предприятия
  • Договор хранения ценностей
  • Договор купли-продажи и обмена валюты
  • Договор страхования, перестрахования
  • Договор финансирования, участия в уставных фондах
  • Договор простого товарищества
  • Договор пожизненной ренты
  • Договор бытового проката
  • Договор комиссии на покупку и продажу
  • Договор подряда проектных и изыскательных работ
  • Договор мены недвижимости, ценных бумаг
  • Договор арендного подряда, контрактации
  • Договор на выполнение научно-исследовательских работ
  • Договор франчайзинга и передачи прав
  • Договор управления средствами и имуществом
  • Договор банковского и депозитного вклада
  • Лизинговый договор, соглашение
  • Договор банковского счёта. Расчётно-кассовое обслуживание
Договоры по типам
  • Акт
  • Анкета
  • Ведомость
  • Выписка
  • График
  • Данные
  • Декларация
  • Доверенность
  • Договор
  • Журнал
  • Задание
  • Заключение
  • Запрос
  • Заявка
  • Заявление
  • Извещение
  • Инструкция
  • Информация
  • Карта
  • Карточка
  • Книга
  • Контракт
  • Опись
  • Отчет
  • Паспорт
  • Перечень
  • План
  • Показатели
  • Положение
  • Постановление
  • Предложение
  • Представление
  • Приказ
  • Протокол
  • Разное
  • Разрешение
  • Распоряжение
  • Расчет
  • Реестр
  • Решение
  • Сведения
  • Свидетельство
  • Сертификат
  • Смета
  • Соглашение
  • Сообщение
  • Список
  • Справка
  • Таблица
  • Требования
  • Уведомление
  • Удостоверение
  • Устав
  • Характеристика
Кодексы РФ
  • Трудовой кодекс (ТК РФ)
  • Гражданский кодекс (ГК РФ)
  • Жилищный кодекс (ЖК РФ)
  • Гражданский процессуальный кодекс (ГПК РФ)
  • Уголовный кодекс (УК РФ)
  • Земельный кодекс (ЗК РФ)
  • Семейный кодекс (СК РФ)
  • Налоговый кодекс (НК РФ)
  • Воздушный кодекс РФ
  • Градостроительный кодекс РФ
  • Кодекс об административных правонарушениях (КоАП РФ)
  • Лесной кодекс РФ
  • Уголовно-процессуальный кодекс (УПК РФ)
  • Уголовно-исполнительный кодекс (УИК РФ)
  • Арбитражный процессуальный кодекс (АПК РФ)
  • Таможенный кодекс Таможенного союза
  • Бюджетный кодекс РФ (БК РФ)
  • Кодекс внутреннего водного транспорта РФ
  • Водный кодекс РФ
  • Таможенный кодекс РФ
Активные юристы

Лучшие юристы

Обновления кодексов
  • 23.01.2020 Федеральный закон от “О государственной регистрации недв.
  • 13.01.2020 КоАП РФ Кодекс об административных правонарушениях (КоАП РФ)
  • 08.01.2020 ЗК РФ Земельный кодекс (ЗК РФ)
  • 08.01.2020 УК РФ Уголовный кодекс (УК РФ)
  • 08.01.2020 УПК РФ Уголовно-процессуальный кодекс (УПК РФ)
  • 08.01.2020 Федеральный закон “О контрактной системе в сфере закупок.
  • 08.01.2020 Федеральный закон РФ “О полиции”
  • 08.01.2020 Закон РФ “Об образовании” (273-ФЗ)
  • 08.01.2020 Федеральный закон “О банках и банковской деятельности” (.
  • 08.01.2020 Федеральный закон “О несостоятельности (банкротстве)” (1.
Ответы юристов
  • 05.11.2020 Пилипенко Игорь Александрович Евгения Александровна, районный коэффициент зависит .
  • 05.11.2020 Пилипенко Игорь Александрович Обычные действия: приглашают на разрешение вопроса н.
  • 26.10.2020 Баранов Александр Михайлович Алёна, здравствуйте! Освобождение от уплаты алименто.
  • 25.10.2020 Болдырев Руслан Иванович Здравствуйте Ольга! Представительские расходы должны бы.
  • 24.10.2020 Баранов Александр Михайлович Алексей, здравствуйте! Никакого “такого” д.
  • 24.10.2020 Баранов Александр Михайлович Евгений, здравствуйте! В соответствии с ч.2 ст.29.11.
  • 15.10.2020 Баранов Александр Михайлович Ольга, здравствуйте! Судебные расходы при Вашей ситу.
  • 15.10.2020 Баранов Александр Михайлович Татьяна, здравствуйте! Обеспечение, по общему правил.
  • 15.10.2020 Баранов Александр Михайлович Юрий, здравствуйте! В Вашем случае имеет место обрем.
  • 15.10.2020 Баранов Александр Михайлович Денис, здравствуйте! Если исполнительский сбор не уд.
Информация
  • Контактная информация
  • Поиск договоров
  • Каталог юристов
  • Адреса юридических компаний России
  • Полезная информация
  • Судебная практика
  • Правила сайта
Документы
  • Образцы договоров
  • Изменения законов на 2020 год
  • Комментарии к документам
  • Прожиточный минимум РФ и регионов
  • Блоги юристов
  • Юридические калькуляторы
  • Индекс Бублика
Читайте также:  Порядок оформления документов и подготовки к практике
О разделе «Договор об уступке права требования»

Сайт Договор-Юрист.Ру предоставляет возможность найти и скачать бесплатно бланки или заполненные образцы договоров, заявлений, протоколов, решений и уставов. Документы раздела «Договор об уступке права требования» предоставлены для вас в разных форматах: онлайн-версия, DOC, PDF, RTF, ODT, XLS и др.

Однако вы должны помнить, что это всего лишь образцы документов раздела «Договор об уступке права требования» и нуждаются в юридически грамотном доведении бланка под нужды физического или юридического лица. И помните: Любые деловые отношения должны быть закреплены договором – никаких устных договорённостей. Бумага и подпись – лучшее доказательство ваших намерений.

Копирование материалов с сайта «Договор-Юрист. Ру» возможно только с разрешения администрации сайта и с индексируемой ссылкой на источник.

Под «бесплатными юридическими консультациями» подразумеваются ответы на типовые вопросы, справочная информация по статьям кодексов и законов

Новости недвижимости

Так как договоры уступки требований (цессии) касаются разных сфер нашей жизни, то и требования к ним предъявляются разные. Однако компетентный юрист, занимающийся вопросами составления договоров цессии и защитой прав клиентов в суде, указывает на одно важное обстоятельство.

Если цессия касается недвижимости, тогда сделка непременно должна пройти государственную регистрацию. Иначе такой договор в суде будет признан ничтожным. Поэтому нужно четко соблюдать порядок оформления документации.

  1. В ФРС передаются копии документов, заверенные нотариально. Обязательно нужно представить:
    • договор долевого участия, что был уже заверен в Росреестре;
    • соглашение касательно переуступки права требования (перевода долга);
    • сопроводительные документы, которые поможет подготовить юрист по договорам.
  2. Застройщики или товарищества должны представлять собой ЮЛ. Нужно подать:
  • свидетельство о регистрации ЮЛ;
  • выписку (вновь составленную) из ЕГРЮЛ;
  • учредительные документы;
  • документы, способные подтвердить полномочия субъекта права.

Ваш вопрос должен быть рассмотрен в срок не позднее 30 календарных дней с того момента, как был подан пакет документов.

Сделка с нерезидентом

Если ваша компания имеет дело с экспортом или импортом, тогда придется заключать договор уступки прав с нерезидентом. Нужно подготовить паспорт сделки, как и в случае с прочими валютными операциями, если участники договора:

  • ЮЛ – резидент;
  • цессионарий – нерезидент.

Допустим, происходит смена иностранного кредитора. В этом случае открывается новый паспорт. Ваш юрист по договорам проследит, чтобы не было нарушений закона, касающегося валютного регулирования и контроля.

Как оспорить договор цессии?

Лучше всего воспользоваться услугами юриста еще на начальных этапах совершения сделки. Договор цессии можно:

  • оспорить по условиям самого документа;
  • признать недействительным;
  • признать ничтожным.

Чтобы договор был признан недействительным и расторгнут, грамотный специалист в области права постарается найти в нем соответствующие признаки.

  1. Личные обязательства не передаются. К примеру, алименты или возмещение ущерба.
  2. Договор будет признан недействительным, если он не подтвержден соответствующими документами.
  3. Допустим, объектом, указанным в договоре цессии, является недвижимость. Однако в Росреестре этот договор не зарегистрирован.
  4. В условиях первоначального договора ни слова не было сказано о возможности уступки прав требования иным субъектам права.
  5. Если заключался возмездный договор, цессионарий по его условиям должен был выплатить цеденту определенную сумму. Он этого не сделал.
  6. Право требования получило лицо, которое не имеет устава кредитной организации.

При необходимости высококвалифицированный юрист найдет другие причины, чтобы оспорить договор цессии, нежелательный для его клиента. Тогда в региональном арбитражном суде будет рассматриваться вопрос о признании договора уступки требования незаключенным. Задействованный специалист в области права постарается обнаружить в договоре:

  • несоответствие какой-либо статье закона;
  • невозможность уступки права требования третьим лицам.

В этом случае иск будет удовлетворен или полностью, или частично. Все зависит от конкретных условий договора и компетентности задействованного юриста.

  1. На что стоит обратить внимание при подписании договора?
  2. Должна быть конкретная информация по поводу суммы задолженности. Ее нужно подкрепить доказательствами.
  3. Цессионарий ранее подписывал договор с должником. Необходимо дать ссылку на этот документ.
    • подписи;
    • печати.
  4. На документе обязаны присутствовать:
  5. В отдельном документе (информационном письме) сторонам желательно выразить свое согласие на уступку долга.
  6. Юрист тщательно проверит учредительные документы (регистрацию в ЕГРЮЛ), если сторонами договора являются юридические лица.

Каждый такой договор имеет свои особенности, поэтому при его разработке нужен индивидуальный подход. Все участники договора должны понимать, что любая оплошность, допущенная при составлении документов, неминуемо приведет к тому, что договор цессии в суде признают недействительным.

Поэтому такую работу обязательно поручают опытному юристу. Высококвалифицированный специалист в области права умеет результативно отстаивать интересы того лица, на чьей стороне он выступает при разработке документа и в суде.

Как составить договор переуступки права требования долга

Договор переуступки права требования нужен для передачи права взыскания долга другому лицу. О том, как его правильно оформить, расскажем в этой статье.

Договор переуступки долга — что это такое?

Необходимость передать задолженность другому кредитору может быть вызвана различными причинами (к примеру, нежеланием заниматься взысканием долга через суд). Типичный пример цессии — передача коллекторскому агентству задолженности по кредитному договору.

Как правило, уступка права требования долга является возмездной, то есть новый кредитор выплачивает первоначальному кредитору вознаграждение, размер которого оговаривается соглашением между ними. Величина такой выплаты чаще всего меньше суммы переданной задолженности, т. к. иначе у нового кредитора не будет причин для покупки долга. В то же время закон не запрещает и безвозмездную уступку права требования новому кредитору.

Когда можно сделать перевод долга

По общему правилу для передачи долга в порядке переуступки обычно не требуется предварительного получения согласия от должника. Однако в ряде случаев уступка прав возможна только с согласия обязанного лица, в частности:

  • если соглашением между кредитором и должником установлено, что передача долга возможна лишь с согласия последнего;
  • если нормативными актами предусмотрено, что переход права требования допустим лишь при согласии на это должника;
  • если выполнение обязательства тесно связано с личностью кредитора.

К новому кредитору права переводятся в таком же объеме, каком они принадлежали прежнему кредитору. Кроме того, вместе с основным долгом передаются обеспечивающие его обязательства (неустойка и др.). Иные условия договора, долг по которому передается цессионарию, также остаются без изменений.

Нужно отметить, что передать долг можно и тогда, когда уже имеется судебное решение о взыскании задолженности в пользу первоначального кредитора. В этом случае после оформления договора цессии понадобится обратиться в суд, который вынесет определение о замене стороны по делу. Далее с этим определением и договором переуступки нужно обратиться в службу судебных приставов.

Форма и существенные условия договора цессии

Соглашение об уступке прав следует заключать в такой же форме, как и тот договор, права по которому передаются новому кредитору. То есть если основной договор заключен в простой письменной форме, то и договор цессии нужно оформить в простом письменном виде. Если основной договор удостоверен у нотариуса, то и переуступка долга, соответственно, должна быть заверена в нотариальном порядке. Если сделка, права по которой переходят к новому лицу, зарегистрирована в Росреестре, то и договор цессии подлежит регистрации (если иное не предусмотрено нормативными актами).

Единственное существенное условие договора переуступки — его предмет. Предметом является право требования, которое переходит к новому кредитору. В тексте договора следует описать суть передаваемого права требования и указать, на основании каких документов оно возникло. При этом совершенно не обязательно отражать в договоре причины и мотивы такой передачи.

Все иные условия соглашения об уступке прав относятся к числу дополнительных и включаются в текст соглашения по усмотрению сторон. Более наглядно все вышеперечисленное представлено в образце договора переуступки права требования долга, имеющемся на нашем сайте.

Нюансы договора уступки права

  1. Целесообразно отразить в тексте договора условие о том, кто из сторон и в какой срок сообщает должнику о переходе права требования к цессионарию. Логичнее эту обязанность возложить на нового кредитора, поскольку в силу закона именно на нем лежит риск последствий неизвещения должника.
  2. Если должник, не уведомленный о передаче долга, исполнит обязательство первоначальному кредитору, то он считается выполнившим свою обязанность. А новому кредитору в таком случае придется взыскивать с прежнего кредитора сумму долга, необоснованно им полученную.
  3. Передача права требования может быть оформлена не только двусторонним, но и трехсторонним договором (с участием должника).
  4. В возмездном договоре следует прописать размер и порядок выплаты вознаграждения, которое выплачивает цессионарий. Если стороны заключают безвозмездный договор, то лучше всего прямо отразить в договоре, что у нового кредитора нет обязанности по выплате вознаграждения.
  5. Прежний кредитор не отвечает за исполнение обязательства должником. Исключением будет ситуация, когда он выступит поручителем обязанного лица перед новым кредитором.

Примерный бланк договора переуступки права требования долга

_г.________________ «___» ______________ _____ г.
__________________________________________________________________,
именуемое «Цедент», в лице _________________________________________,
действующего на основании ______, и _________________________________,
именуемое «Цессионарий», в лице ____________________________________,
действующего на основании ________, заключили Договор о нижеследующем:

  1. Предмет договора
    Цедент уступает Цессионарию право требования долга по договору № ______ от «___» _____________ ____ г., заключенному между Цедентом и __________________________________________________________________, именуемым «Должник», в объеме и на условиях, определенных этим договором. Названный договор является приложением к настоящему Договору.
  2. Права и обязанности сторон
    Обязанности Цедента:
  3. передать Цессионарию документы, удостоверяющие право требования;
  4. иные обязанности:_______________________________________________.

Уступка права требования (Наталья Мануилова, нотариус г. Астана)

Для покупки документа sms доступом необходимо ознакомиться с условиями обслуживания

ВНИМАНИЕ! Услуга для абонентов NEO, Tele2 временно недоступна
ВНИМАНИЕ! Услуга для абонентов Beeline, NEO, Tele2 временно недоступна

Стоимость услуги – тенге с учетом комиссии.

Уступка права требования

Наталья МАНУИЛОВА,

нотариус г. Астана

К нотариусу обращаются граждане и юридические лица с вопросами по заключению различного рода договоров, соглашений, обязательств, после заключения которых у сторон возникают права и обязанности.

На практике нередки случаи обращения к нотариусу за удостоверением договора уступки права требования в сфере жилищного строительства. По этому вопросу обращаются граждане, желающие передать или приобрести право требования на строящуюся квартиру.

Сторонами по договору долевого участия являются дольщик и застройщик. Дольщик, полностью исполнивший свое обязательство по оплате строящейся квартиры, является кредитором застройщика, а застройщик, принявший на себя обязательство построить квартиру, является должником дольщика.

Свое право требования квартиры дольщик может передать другому лицу по договору уступки права требования (цессии). В таком случае лицо, передающее право требования принято называть цедент, а лицо, принимающее право требования – цессионарий.

Для заключения договоров уступки права требования (цессии) необходимо наличие ряда условий, предусмотренных гражданским законодательством, а именно:

– Лицо, желающее уступить право требования, должно предоставить документы, подтверждающие принадлежность ему этого права. Это непосредственно сам договор долевого участия в строительстве со всеми приложениями к нему, а также все заключенные к нему дополнительные соглашения и дополнения, предоставить все ранее заключенные договоры цессии.

– Уступка права требования возможна только после полной уплаты дольщиком цены договора. При этом лицо, уступающее право требования (цедент) обязано предоставить все документы, подтверждающие полную оплату по договору долевого участия. В соответствии с законодательством согласие должника (застройщика) на заключение договора уступки требования не требуется, если иное не предусмотрено законодательными актами и договором долевого участия, однако лицам, приобретающим право требования, чтобы избежать возможных рисков я бы рекомендовала в любом случае требовать согласие на это застройщика, так как у должника (застройщика) могут быть встречные требования и претензии к дольщику, возникшие до заключения договора цессии, которые он впоследствии может предъявить к новому кредитору.

– Уступка требования может быть как возмездной, так и безвозмездной. К возмездному договору уступки права требования применяются положения, применяемые гражданским законодательством к договорам купли-продажи. Безвозмездные договоры уступки права требования рассматриваются как разновидность договора дарения. В любом случае при отчуждении права требования лицом, которое приобрело право требования в период совместного брака (т. е. за счет совместных средств) допускается только с согласия супруга. Возмездное приобретение права требования также возможно только с согласия супруга лица, состоящего в браке.

Возмездному договору переуступки прав требований

Часто в литературе и на различных сайтах употребляется термин «договор переуступки прав», это разговорное употребление, однако речь идет именно о заключении договора уступки. Договор уступки прав требования по ДДУ позволяет продать квартиру на стадии строительства, когда она еще не передана дольщику застройщиком. Несмотря на то, что квартира уже куплена, до ее фактического получения продать ее, заключив договор купли-продажи, невозможно. В таком случае единственным выходом будет заключение договора уступки прав по договору долевого участия (цессии).

Содержание:

Новый участник сделки, который по итогу получит недвижимость, называется цессионарием, а первоначальный инвестор – цедентом. Не следует путать данную сделку с покупкой квартиры, поскольку на момент ее совершения продаваемого объекта еще не существует. Участник договора долевого участия передает не сам объект недвижимости, а только возможность требования передачи объекта у застройщика в будущем.

Сделка проходит по следующему алгоритму:

  1. Поиск покупателя.
  2. Составление договора уступки прав по договору долевого участия (договор цессии).
  3. Подписание договора цессии по ДДУ.
  4. Регистрация договора уступки.
  5. Проведение расчетов сторонами договора.
  6. Уведомление застройщика о произошедшей уступке.

Если передача происходит с переводом долга – перед выполнением всех указанных выше действий нужно получить согласие застройщика и банка на уступку прав по договору долевого участия.

Договор уступки по ДДУ не может быть заключен в любое время. Для этого подходит конкретный период: с момента, когда ДДУ пройдет государственную регистрацию в Росреестре до момента подписания передаточного акта. Когда объект уже достроен и передан дольщику, считается, что застройщик выполнил перед ним свои обязательства. Продавать квартиру в данном случае можно в обычном порядке, после оформления ее в свою собственность.

Цедент может передать только свои права, которыми реально владеет, и именно в том объеме, который имеет сам. Например, наряду с правом требования передачи квартиры передается и право на неустойку при наличии просрочки по ДДУ. Цедент не несет ответственности за все последующие действия строительной компании и не отвечает перед новым участником за любые нарушения, допущенные застройщиком. После заключения цессии, все претензии новый дольщик может предъявлять только к застройщику, но не к прежнему участнику долевого строительства.

Еще до совершения сделки по переуступке прав прежний участник договора должен произвести все расчеты с застройщиком. Если дольщик не расплатился в полном объеме с застройщиком, сделка возможна только в случае, если новый участник согласится перевести на себя долг. Для этого между сторонами подписывается специальное соглашение, в котором цессионарий обязуется полностью погасить долг цедента перед застройщиком. В противном случае заключение договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве невозможно.

Также может понадобится согласие застройщика на переуступку квартиры или иного объекта по ДДУ. Согласно 11 статье ФЗ-214 согласие застройщика при заключении договора уступки прав по ДДУ не обязательно. Но бывают исключения. Например, в ДДУ может быть дополнительное условие, которое обязует дольщика получать письменное согласие застройщика при уступке прав. В таком случае застройщик может злоупотреблять своим правом на согласование уступки. Некоторые застройщики требую за согласование уступки денежную компенсацию, которая иногда может составлять 10% от цены договора. Если долг перед застройщиком полностью выплачен, а застройщик уклоняется от согласования уступки, то сделка и без такого согласия будет считаться совершенной, а договор действующим после государственной регистрации в Росреестре.

Если основная сумма по ДДУ еще не выплачена застройщику, то для уступки прав необходимо получить его письменное согласие. Если у дольщика оформлена непогашенная ипотека – необходимо дополнительно получить согласие банка.

В обязательном порядке необходимо направить в адрес застройщика письменное уведомление о цессии, приложив копию договора об уступке прав и обязанностей дольщика. В противном случае новый дольщик принимает на себя все возможные риски наступления неблагоприятных последствий. Например, застройщик может передать жилье не новому, а прежнему участнику, что будет считаться надлежащим исполнением обязательств.

Новому дольщику нужно учесть несколько существенных моментов. В случае, если он решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, он получит только ту сумму, которая была оплачена по условиям договора долевого участия, а не ту, которую он уплатил по договору цессии. Разницу никто возвращать не будет. Если же будет принято решение прибегнуть к взысканию неустойки – расчет ее величины будет проводиться от цены, прописанной в ДДУ. Для того, чтобы избежать дополнительных рисков, необходимо проверить юридическую чистоту всех документов. Заключение договора уступки по договору долевого участия – всегда рискованный процесс, который безопаснее совершать с юристом.

Зачем платить застройщику от 30 000 рублей за оформление уступки по ДДУ, когда можно поручить это профессионалам всего за 9 900 рублей? Звоните нам по номеру: +7 (495) 150-07-65 Консультация бесплатно!

Договор уступки прав на квартиру по ДДУ может нести риски для каждой из сторон. Обо всех рисках, возникающих при передаче объектов по уступке, можно прочитать в статье «Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия». Для того, чтобы покупатель мог максимально снизить риски, перед тем, как оформить уступку по ДДУ, рекомендуется внимательно проверить документы прежнего дольщика и самого застройщика.

Перед тем как оформить договор уступки прав необходимо проанализировать документы застройщика:

  • которые имеют отношение к строительству объекта: разрешение на строительство, проектную документацию, правовые документы на земельный участок, свидетельство о государственной регистрации, проектную декларацию на строящийся объект;
  • документы, которые относятся к застройщику (выписка из ЕГРЮЛ, отчеты о финансовой стабильности, бухгалтерский баланс, заключения о соответствии и др).

Для заключения договора уступки прав требования квартиры по договору долевого участия необходимо собрать следующие документы:

  • копию ДДУ с отметкой о государственной регистрации;
  • выписку из ЕГРН о зарегистрированных ДДУ (при необходимости);
  • свидетельство о браке, брачный договор цедента и цессионария;
  • справку из психического диспансера для проверки дееспособности;
  • квитанции об оплате по договору долевого участия.

Для совершения сделки по уступке прав по договору долевого участия необходимо как покупателю, так и продавцу получить разрешение второго супруга на ее совершение, заверенное нотариусом.

Подытожив, можно составить четкий алгоритм, которому нужно следовать для заключения договора уступки права на квартиру при долевом участии в строительстве:

  1. Получить письменное согласие застройщика на уступку (в случае необходимости).
  2. Получить от застройщика справку об отсутствии долга перед ним.
  3. Получить нотариальное согласие супруга(и).
  4. Получить письменное согласие банка, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию.
  5. Составить и подписать договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве жилья.
  6. Зарегистрировать договор в Росреестре;
  7. Уведомить застройщика о состоявшейся уступке.

Договор уступки права требования на квартиру по дду нужно сделать в четырех экземплярах. Оригинал должен получить цедент, застройщик, Росреестр и цессионарий.

Законом предусмотрены существенные условия договора уступки квартиры по ДДУ, при несогласовании которых договор будет считаться незаключенным.

Примерное содержание договора:

  1. Вводная часть: номер и дата договора, все данные о цеденте и цессионарии.
  2. Полное наименование и реквизиты компании-застройщика.
  3. Номер ДДУ из которого вытекает уступка прав требования.
  4. Подробное описание квартиры, права на которую передаются (ее номер, этаж, площадь, полная стоимость, адрес).
  5. Порядок и сроки оплаты.
  6. Обязанности сторон, для цедента – это передать цессионарию все необходимые документы по договору (ДДУ, квитанции и др.). Для цессионария – уплатить стоимость уступки.
  7. Если продавец не выплатил всю сумму договора застройщику, в документ включаются условия перехода долга.
  8. Государственная регистрация имеет большое значение, поэтому важно не забыть прописать условие, обязывающее зарегистрировать оформление договора уступки по договору долевого участия.
  9. В договоре уступки прав требования по договору долевого участия также прописывается ответственность обеих сторон за неисполнение своих обязательств, указывается, как и где будут разрешаться споры междусторонами, срок его действия и дополнительные условия.
  10. В конце указываются адреса, а также ставятся подписи обеих сторон.

Дополнительно к договору переуступки права требования по договору долевого участия необходимо составить акт приема-передачи, в котором указываются списком все передаваемые документы.

После заключения сделки у покупателя должны остаться копии следующих документов:

  • копия ДДУ;
  • первичные документы, подтверждающие оплату первоначального дольщика по ДДУ;
  • согласие на уступку от супруга(и) контрагента.
  • согласие банка, застройщик (в случае, если были получены при совершении сделки);
  • справка из диспансера и др. документы.

Зачастую сделка по переуступке прав по ДДУ совершается на возмездной основе, но бывают исключения. Как правило, новый дольщик оплачивает прежнему участнику не только стоимость внесенных им средств по договору, но также и дополнительное вознаграждение за передачу своих прав. Соглашение о переуступке необходимо зарегистрировать в Росреестре, и уже после этого производить все расчеты с продавцом. Вносить денежные средства заранее – значит подвергнуться риску потерять деньги, если договор не пройдет регистрацию. Это может случиться по причине продажи данного объекта ранее другому лицу, что в подобных сделках происходит довольно часто.

Наиболее безопасный способ расчетов – аккредитив.

Аккредитив представляет собой безналичную форму расчетов в виде условного обязательства банка. Банк обязуется выполнить платеж в адрес продавца в случае предоставления последним документов, соответствующим условиям аккредитива. Это помогает существенно снизить риски для обеих сторон, ведь контроль соблюдения условий банк берет на себя. Условием раскрытия аккредитива и перевода денег цессионарию будет предоставление в банк зарегистрированного договора цессии.

Если по каким-либо причинам сделка не состоялась, средства будут возвращены покупателю.

В случае, если между физическими лицами расчеты производятся наличными, можно использовать банковскую ячейку.

Часто сторонам приходится проводит достаточно сложные схемы расчетов. Порой стороны могут указывать в договоре иную сумму в целях оптимизации налогового бремени. Важно четко прописывать все условия и страховать все свои риски на стадии расчетов. Юридическая консультация юриста по недвижимости поможет грамотно провести расчеты между сторонами и избежать массу рисков, как покупателю, так и продавцу.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве – сделка, которая должна пройти обязательную государственную регистрацию. Чтобы оформить договор, в государственный орган подаются следующие документы:

  • удостоверение личности участников сделки, если вместо одной стороны присутствует ее представитель, необходима доверенность, заверенная нотариально;
  • заявление, написанное совместно обеими сторонами;
  • подлинный экземпляр ДДУ;
  • договор цессии;
  • документ от застройщика об уплате всей или части суммы по договору, а также соглашение о переходе долга на нового участника, при наличии;
  • согласие девелопера на сделку (при необходимости);
  • нотариально заверенное согласие супруга(и) на данную сделку (для обеих сторон);
  • согласие банка и кредитный договор, если жилье приобретается в ипотеку;
  • документ об уплате госпошлины.

После сбора необходимой документации стороны совместно обращаются в Росреестр для регистрации сделки. Подать документы также можно через МФЦ. Росреестр проводит государственную регистрацию сделки в среднем в течение 10 дней.

После того, как договор будет зарегистрирован, необходимо направить его экземпляр в адрес застройщика.

Во время оформления договора переуступки прав требования по ДДУ стороны могут столкнуться с многими вопросами. Нужно ли получать согласие застройщика и банка? Что делать, если застройщик отказывается согласовать сделку или просит за согласование существенные суммы? Как обезопасить себя при расчетах? Как провести госрегистрацию договора? Это лишь малая часть вопросов, грамотные ответы на которые помогут избежать серьезных последствий и финансовых рисков.

Юридическая консультация позволяет свести к минимуму все риски и максимально быстро добиться желаемого результата. Юрист подскажет, как провести сделку, поможет с оформлением всех документов и ответит на все тревожные вопросы. Специалисты нашей компании имеют большой опыт по сопровождению сделок по переуступке прав из ДДУ. Мы будем рады ответить на ваши вопросы. Чтобы связаться с нами, достаточно посетить раздел «Контакты», где вы найдете наши координаты.

ВС не согласился с квалификацией пунктов договора цессии как условия о «гонораре успеха»

11 февраля Верховный Суд РФ вынес определение по спору между застройщиком и обществом, получившим право требовать неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства по договору цессии.

В 2015 г. ООО «Жилой комплекс “Победа”» заключило с Анастасией Морозовой договор участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязался до конца следующего года построить дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать Морозовой двухкомнатную квартиру. Однако в установленный срок обязательство исполнено не было.

Впоследствии Анастасия Морозова уступила ООО «Правовая консалтинговая группа “Корпорэйт”» право требования неустойки (пеней) за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ, включая неустойку и штрафы, предусмотренные Законом о защите прав потребителей. Застройщик был уведомлен о состоявшейся уступке права требования.

Далее общество предъявило иск к застройщику о взыскании неустойки в размере свыше 300 тыс. руб., а также около 170 тыс. руб. штрафа (50% от суммы неустойки). В ходе судебного разбирательства истец уточнил свои требования, отказавшись от взыскания штрафа.

Арбитражный суд удовлетворил требование о взыскании неустойки в указанном размере, решение устояло в апелляции. При этом суды руководствовались нормами ГК РФ и Закона об участии в долевом строительстве и исходили из того, что факт нарушения застройщиком срока передачи объекта подтверждался материалами дела, в связи с чем у Анастасии Морозовой возникло право на взыскание неустойки за спорный период. Кроме того, суды пришли к выводу о том, что уступка права требования истцу не противоречит законодательству, а расчет неустойки является правильным.

Тем не менее кассация отменила решения нижестоящих судов и направила дело на пересмотр в первую инстанцию. Со ссылкой на Постановление Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 окружной суд указал на необходимость оценить доводы ответчика о недобросовестном поведении истца и исследовать в связи с этим условия договора уступки, его действительность и реальность исполнения.

При этом он отметил, что согласно договору уступки стороны установили денежную оценку права требования в размере 60% от суммы, взысканной по решению суда. В то же время в договоре отмечается, что цессионарий уплачивает цеденту указанную сумму в срок не позднее 5 дней после получения взыскания. Такие условия, полагала кассационная инстанция, ставят оплату переуступленного права по договору в зависимость от результата рассмотрения спора в арбитражном суде, т.е. содержат условие «о гонораре успеха», поэтому судам следовало оценить поведение сторон, а также выяснить цель заключения договора цессии.

Общество-цессионарий обратилось с кассационной жалобой в ВС, который, изучив обстоятельства дела № А65-31592/2017, не согласился с выводами окружного суда.

Как пояснил ВС, положения Закона об участии в долевом строительстве допускают уступку права требования по ДДУ после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК. Таким образом, в соответствии со ст. 384 ГК право на взыскание неустойки может быть передано новому кредитору наряду с правами в отношении объекта долевого строительства. Согласно п. 3 ст. 423 ГК договор, на основании которого производится уступка, предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа этого договора не вытекает иное.

Также Суд отметил, что условие об определении платы за уступаемое право в размере 60% от взысканной по решению суда суммы обусловлено тем, что суд может определить иной размер неустойки, от которого согласованная часть в процентном соотношении подлежит впоследствии выплате цеденту.

При этом Суд пояснил, что условие договора уступки об инкассо-цессии (цессия для целей взыскания), посредством которой требование уступается новому кредитору с условием уплаты части взысканных денежных средств, не противоречит нормам закона, выражает волю сторон на избрание такого способа оплаты уступаемого права требования.

Кроме того, ВС указал на отсутствие у суда кассационной инстанции оснований для квалификации пунктов договора уступки как условия «о гонораре успеха», выводов об их противоречии закону и о недобросовестности цессионария ввиду его намерения получить максимальную материальную выгоду. Отсутствие в договоре уступки условия о цене передаваемого требования, отмечается в определении, не является основанием для признания его недействительным или незаключенным – в таком случае цена требования, в частности, может быть определена по правилу п. 3 ст. 424 ГК. При этом ответчик, не передавший объект долевого строительства в согласованный срок и не выплативший законную неустойку первоначальному или последующему кредитору, сам не может быть признан добросовестным.

В заключение Верховный Суд подчеркнул, что с учетом отсутствия доказательств нарушения прав ответчика его заявление о недобросовестности истца в отношениях с цедентом не может являться основанием для отказа во взыскании уступленной неустойки. При этом он напомнил, что поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В этой связи Суд вынес Определение № 306-ЭС18-16390, которым отменил постановление нижестоящей кассационной инстанции и оставил в силе решения первой инстанции и апелляции.

Комментируя «АГ» позицию ВС, адвокат, партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков отметил два основных вывода. Во-первых, пояснил он, изменение стороны в обязательстве, основанном на требовании гражданина о взыскании неустойки, не меняет правовой сути передаваемого обязательства. По мнению эксперта, если вместо гражданина в обязательство вступает иная сторона – юрлицо, то содержание этого обязательства, в том числе специальный правовой статус кредитора (позволяющий отыскивать неустойку), передается вместе с остальными правами. В противном случае, полагает адвокат, изменение стороны в обязательстве влекло бы невозможность применения санкции. Подобный подход, по словам Виктора Глушакова, носит тенденциозный характер и уже встречался ранее.

«Во-вторых, выбор способа оплаты и его привязка к отлагательному условию не противоречат закону и не могут трактоваться как злоупотребление правом, – добавил эксперт. – Стороны цессии объективно оценили возможные риски взыскания неустойки и привязали их к порядку оплаты по договору». По его мнению, правовые позиции ВС, изложенные в определении, важны для споров, предметом которых выступает оценка договоров уступки права требования с аналогичными или схожими условиями.

Младший юрист юридической фирмы ART DE LEX Владислав Кулаковский отметил, что рассматриваемое дело – уже второй спор в практике ВС между данными сторонами за короткий промежуток времени (см. Определение от 24 декабря 2018 г. № 306-ЭС18-16762). «Позиция ВС кажется верной и обоснованной. Еще в Постановлении Пленума от 21 декабря 2017 г. № 54 была подтверждена правомерность использования инкассо-цессии, возможность передачи требований по неустойке подобным образом также подтверждается более ранней практикой Суда», – пояснил эксперт.

В то же время, по мнению эксперта, остается открытым вопрос о том, насколько с точки зрения права возможно взыскание неустойки в увеличенном размере, учитывая, что цессионарий не является гражданином и неустойка в данном случае не выполняет цели усиленной защиты прав граждан. В этой связи, полагает Владислав Кулаковский, судам при рассмотрении подобных споров необходимо исследовать добросовестность истца, а также установить баланс интересов цессионария и застройщика.