Ремонт фундамента в мкд

Что входит в ремонт (текущий ремонт) жилого дома

  • Все рубрики
  • Общая информация о ЖКУ
  • Жилищные услуги
  • Коммунальные услуги
  • Капитальный ремонт
  • Общее собрание многоквартирного дома
  • Управление многоквартирным домом
  • Общее имущество многоквартирного дома
  • Общая информация о ТСЖ
  • Создание ТСЖ
  • Деятельность ТСЖ
  • Субсидии, социальная помощь

Перечень работ, входящих в плату за ремонт общего имущества многоквартирного дома

Перечень работ, входящих в плату за ремонт общего имущества многоквартирного дома(текущий ремонт), включает в себя:

заделка и расшивка швов, трещин, восстановление облицовки фундаментов стен и др.;

устранение местных деформаций путем перекладки, усиления, стяжки и др.;

восстановление поврежденных участков гидроизоляции фундаментов;

усиление (устройство) фундаментов под оборудование (вентиляционное, насосное и др.);

смена отдельных участков ленточных, столбовых фундаментов, фундаментных “стульев” под деревянными зданиями;

устройство и ремонт вентиляционных продухов;

смена или ремонт отмостки;

восстановление приямков, входов в подвалы.

2. Стены и фасады:

заделка трещин, расшивка швов, перекладка отдельных участков кирпичных стен;

герметизация стыков элементов полносборных зданий, заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей;

заделка отверстий, гнезд, борозд;

восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов;

пескоструйная очистка, промывка фасадов, лоджий и балконов зданий до 2 этажей;

ремонт (восстановление) угрожающих падением архитектурных деталей, облицовочных плиток, отдельных кирпичей; восстановление лепных деталей;

смена отдельных венцов, элементов каркаса; укрепление, утепление, конопатка пазов; смена участков обшивки деревянных стен;

утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях;

замена покрытий, выступающих частей по фасаду. Замена сливов на оконных проемах;

восстановление поврежденных участков штукатурки и облицовки;

ремонт и окраска фасадов одно- и двухэтажных зданий.

частичная замена или усиление отдельных элементов деревянных перекрытий (участков междубалочного заполнения, дощатой подшивки, отдельных балок); восстановление засыпки и стяжки; антисептирование и противопожарная защита деревянных конструкций;

заделка швов в стыках сборных железобетонных перекрытий;

заделка выбоин и трещин в железобетонных конструкциях;

утепление верхних полок и стальных балок на чердаке, окраска балок.

усиление элементов деревянной стропильной системы, включая смену отдельных стропильных ног, стоек, подкосов, участков коньковых прогонов, лежней, мауэрлатов, кобылок и обрешетки;

антисептическая и противопожарная защита деревянных конструкций;

все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая все элементы примыкания к конструкциям, покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами и пр.;

замена водосточных труб;

ремонт и частичная замена участков кровель, выполненных из различных материалов, по технологии заводов-изготовителей;

замена участков парапетных решеток, пожарных лестниц, стремянок, гильз, ограждений, анкеров или радиостоек, устройств заземления здания с восстановлением водонепроницаемости места крепления;

восстановление и устройство новых переходов на чердак через трубы отопления, вентиляционных коробов;

восстановление и ремонт коньковых и карнизных вентиляционных продухов;

ремонт гидроизоляционного и восстановление утепляющего слоя чердачного покрытия;

ремонт слуховых окон и выходов на крыши;

оборудование стационарных устройств для крепления страховочных канатов.

5. Оконные и дверные заполнения:

смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных и дверных заполнений;

установка доводчиков пружин, упоров и пр.;

смена оконных и дверных приборов.

6. Межквартирные перегородки:

усиление, смена отдельных участков деревянных перегородок;

заделка трещин плитных перегородок, перекладка отдельных их участков;

заделка сопряжений со смежными конструкциями и др.

7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей:

заделка выбоин, трещин ступеней лестниц и площадок;

замена отдельных ступеней, проступей, подступенков;

частичная замена и укрепление металлических перил;

то же, элементов деревянных лестниц;

заделка выбоин и трещин бетонных и железобетонных балконных плит, крылец и зонтов; восстановление гидроизоляции в сопряжениях балконных плит, крылец, зонтов; замена дощатого настила с обшивкой кровельной сталью, замена балконных решеток;

восстановление или замена отдельных элементов крылец; восстановление или устройство зонтов над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей;

устройство металлических решеток, ограждений окон подвальных помещений, козырьков над входами в подвал.

замена отдельных участков полов и покрытия полов в местах, относящихся к обязательному имуществу дома;

замена (устройство) гидроизоляции полов в отдельных санитарных узлах квартир с полной сменой покрытия, вышедшего из строя по истечении нормативного срока службы.

9. Печи и очаги, пользователями которых являются более одной квартиры:

все виды работ по устранению неисправностей печей и очагов, перекладка их в отдельных случаях;

перекладка отдельных участков дымовых труб, патрубков боровов.

10. Внутренняя отделка:

восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами; облицовки стен и полов керамической и другой плиткой отдельными участками;

восстановление лепных деталей и розеток (включая квартиры зданий, находящихся под охранной Государственной инспекции по охране памятников архитектуры);

все виды малярных и стекольных работ во вспомогательных помещениях (лестничных клетках, подвалах, чердаках), служебных квартирах, а также в квартирах после ремонта штукатурки и облицовки (кроме работ, подлежащих выполнению нанимателями, арендаторами и собственниками за свой счет).

11. Центральное отопление:

смена отдельных участков трубопроводов, секций отопительных приборов, запорной и регулировочной арматуры;

установка (при необходимости) воздушных кранов;

утепление труб, приборов, расширительных баков, пандусов;

перекладка, обмуровка котлов, дутьевых каналов, боровов, дымовых труб в котельной;

смена отдельных секций у чугунных котлов, арматуры, контрольно-измерительных приборов, колосников; гидравлические испытания систем;

замена отдельных электромоторов или насосов малой мощности;

восстановление разрушенной тепловой изоляции.

12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение:

уплотнение соединений, устранение течи, утепление, укрепление трубопроводов, смена отдельных участков трубопроводов, фасонных частей, сифонов, трапов, ревизий; восстановление разрушенной теплоизоляции трубопроводов, гидравлическое испытание системы;

смена отдельных водоразборных кранов, смесителей, душей, моек, раковин, умывальников, унитазов, ванн, запорной арматуры в квартирах вследствие истечения их срока службы;

утепление и замена арматуры водонапорных баков на чердаке;

замена отдельных участков и удлинение водопроводных наружных выпусков для поливки дворов и улиц;

замена внутренних пожарных кранов;

ремонт насосов и электромоторов, замена отдельных насосов и электромоторов малой мощности;

замена отдельных узлов водонагревательных колонок; замена дымоотводящих патрубков, вышедших из строя вследствие их физического износа;

прочистка ливневой и дворовой канализации, дренажа.

13. Электроснабжение и электротехнические устройства:

замена неисправных участков электрической сети здания, исключая электрические сети жилых квартир (кроме мест общего пользования коммунальных квартир);

замена вышедших из строя электроустановочных изделий (выключатели, штепсельные розетки);

замена предохранителей, автоматических выключателей, пакетных переключателей вводно-распределительных устройств, щитов;

замена и установка фотовыключателей, реле времени и других устройств автоматического или дистанционного управления освещением общедомовых помещений и придомовых территорий;

замена электродвигателей и отдельных узлов электроустановок инженерного оборудования здания;

замена вышедших из строя конфорок, переключателей, нагревателей жарочного шкафа и других сменных элементов стационарных электроплит в квартирах.

смена отдельных участков и устранение неплотностей вентиляционных коробов, шахт и камер;

15. Специальные общедомовые технические устройства (Работы, производимые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованным государственными надзорными органами):

встроенные, пристроенные и крышные котельные и установки для нужд отопления и горячего водоснабжения;

установки, в том числе насосные, для снабжения питьевой водой, ее очистки (доочистки);

установки (устройства) для приема (канализования) и очистки сточных вод;

общедомовые установки для принудительной вентиляции в домах повышенной этажности (свыше 9 этажей);

системы дымоудаления и пожаротушения;

автоматизированные тепловые пункты;

узлы учета потребления тепловой энергии и воды на нужды отопления и горячего водоснабжения;

системы диспетчеризации, контроля и автоматизированного управления инженерным оборудованием.

16. Внешнее благоустройство:

ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, наливных и набивных дорожек и площадок, отмосток по периметру здания;

устройство и восстановление газонов, клумб, посадка и замена деревьев и кустов, посев трав;

замена отдельных участков и устройство ограждений и оборудования детских игровых, спортивных и хозяйственных площадок, площадок для отдыха пенсионеров и инвалидов, дворовых уборных, мусорных ящиков, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников и т.д.

Примечание: перечень работ должен быть прописан в договоре с управляющей компанией, так как выполнять работы управляющая компания будет именно согласно заключенного договора.

Войти

  • Все новости
  • Аналитика
  • Pазъяснения
  • Kоммунальная самооборона
  • .Безопасный двор
  • Kраском. Дело в трубе.
  • .Долевое строительство
  • Подписка RSS
  • Устав
  • Свидетельства
  • Контакты
  • Мы в СМИ
  • Mатериалы СМИ
  • Добились!
  • Финансирование
  • Команда
  • Организационная структура
  • Oбщественная жилищная инспекция
  • Академия домового управления
  • Академия домового управления – 2019
  • Академия домового управления – 2018
  • Академия домового управления – 2017
  • Материалы к семинарам 2016г
  • Материалы к семинарам 2015г
  • Материалы к семинарам 2014г
  • Документы
  • Образцы протоколов общего собрания
  • Образец доверенности
  • Все жалобы в службу жилищного контроля
  • Проблемы в квартире
  • Проблемы в подъезде
  • Проблемы во дворе
  • Проблемы со стенами
  • Проблемы с микроклиматом
  • Проблемы с водой
  • Проблемы с санитарией
  • Капитальный ремонт, как открыть спец счет?
  • Закон Красноярского края № 4-1451 от 27.06.2013
  • Раздел IX Жилищного кодекса РФ
  • Пособие по финансированию капремонта МКД 2013г
  • Приемная
    • Вопрос – Ответ
    • Форум
    • Судебная практика
  • Документы
    • Документы Министерства строительства и ЖКХ РФ
    • Перечень писем Министерства экономического развития РФ
    • Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда
    • Стандарт раскрытия информации
    • Нормативы водоснабжения и водоотведения в Красноярском крае
  • Ссылки
    • Контакты надзорных органов

Трещины в фундаменте

  • ” onclick=”window.open(this.href,’win2′,’status=no,toolbar=no,scrollbars=yes,titlebar=no,menubar=no,resizable=yes,width=640,height=480,directories=no,location=no’); return false;” rel=”nofollow”> Печать

Куда: Служба жилищного контроля и
строительного надзора Красноярского края
660049, г. Красноярск, ул. П. Коммуны, д. 33

От Фамилия Имя Отчество
66ХХХХ, г. Красноярск,
ул. Улица, д. ХХ, кв. ХХ
тел.
(XXX) XXX-XX-XX
E-mail: ваш-email@ваш-email

ЗАЯВЛЕНИЕ
о нарушении требований к содержанию общего имущества
в многоквартирном доме

По адресу Красноярский край, г. Красноярск, ул. Улица, дом ХХ между 4 и 5 подъездами появились трещины, растрескались кирпичи, обвалилась штукатурка . Таким образом управляющая компания ООО «Управляющая компания» нарушает Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170), Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491), Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (утв. Федеральным законом от 30.12.2009 №384-ФЗ), Жилищный кодекс РФ в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.

В соответствии с п. 4.1.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170) организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития . Определенные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда являются обязательными для исполнения управляющими организациями.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений (утв. Федеральным законом от 30.12.2009 №384-ФЗ) безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая компания по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и(или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность

В соответствии с ч. 1 ст. 165 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491) общее имущества должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации ( в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании , защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и(или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

В соответствии с вышеизложенным управляющая компания обязана содержать общее имущество в многоквартирном доме в надлежащем состоянии и обладает всеми необходимыми для этого ресурсами.

В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда РФ №6464/10 от 29.09.2010 « Все текущие, неотложные , обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме ».

В соответствии с п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

В соответствии со ст. 2 Положения о государственном жилищном надзоре (утв. Постановлением Правительства РФ от 11.06.2013 №493) задачами государственного жилищного надзора является в том числе предупреждение, выявление и пресечение нарушений юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями установленных в соответствии с жилищным законодательством требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.

На основании вышеизложенного и руководствуясь Федеральным закон от 02.05.2006 №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», а также Положением о государственном жилищном надзоре, прошу:

  • провести по изложенным мною фактам выездную проверку;
  • выдать управляющей организации ООО «Управляющая компания» предписание об устранении подтвердившихся нарушений и установить сроки его исполнения;
  • возбудить административное делопроизводство и привлечь к ответственности по статье 7.22 КоАП РФ «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и(или) жилых помещений» виновных лиц.

Ремонт фундамента МКД

Ремонт фундамента МКД проводят после подробного осмотра и фиксации повреждений в технической документации

Опора здания – его находящаяся под землей часть – фундамент, от качества которого зависит устойчивость многоквартирного дома. Появление трещин сигнализирует о процессе деформации, и реагировать на изменения в основании стоит незамедлительно

Читайте также:  Воинский учет граждан | Постановка и; снятие

Как ухаживать

Для продолжительной службы здания принимают профилактические меры, постоянно ухаживая за фундаментом. Не позволяют срезать или подсыпать грунт вокруг строения. Содержат в нормальном состоянии отмостку. Не допускают влаге скапливаться у постройки и подтапливать основание.

Опасность представляет полив клумбовых растений при отсутствии организованного водоотвода, приводящий к подъему грунтовых вод.

При проведении землеройных работ (если рядом строится здание или роют котлован) следят за сохранностью фундамента. У стен дома не складируют тяжелые стройматериалы, оборудование.

Отдельного внимания заслуживают качество первоначальной закладки фундамента при строительстве, участки основания со слабым грунтом, отсутствие в подполье вентиляции, неисправная канализация. Все это – причины проседания фундамента.

Виды реконструкции

В зависимости от характера и степени повреждений осуществляют частичный или капитальный ремонт фундамента МКД. В первом случае заделывают щели бетонными смесями, меняют отдельные элементы, во втором – закладывают новую основу, включая гидроизоляционные меры.

Эксперты в области строительства обследуют сооружение, начиная с фундамента, используя специализированные инструменты и опираясь на щадящие методики. Проверяют почву под домом, простукивают фундамент и осматривают стены цокольного этажа. Результатом осмотра становится техническое заключение с описанием повреждений, уровня прочности фундамента, морозоустойчивости, степени противостояния внешним влияниям.

Текущий ремонт

Ремонт домового фундамента МКД проводят при наличии повреждений, не влияющих на всю конструкцию.

Перечень проводимых мероприятий:

  1. Заделывание и расшивка щелей, трещин.
  2. Облицовка.
  3. Окраска по штукатурке или облицовке.
  4. Пробивание отверстий, гнезд, их заделывание.
  5. Замена фундаментных деталей или участков.
  6. Реконструкция отмостки.
  7. Коррекция водонепроницаемой изоляции.
  8. Усиление основы.
  9. Реставрация подвального входа.
  10. Проведение вентиляционных отверстий.

При поверхностных трещинах их фиксируют скобами из металла и наблюдают: при углублении в основание делают частичный ремонт. Используя подобную по структуре строительную смесь, щель зашивают.

Просевший фундамент восстанавливают, окопав его по периметру и соорудив железобетонную конструкцию. Предварительно проверяют состояние почвы.

Спасет дом от разрушения гидроизоляция фундамента и сохранение ее в приемлемом виде. Битумная изоляция недолговечна, ее срок – пара-тройка лет, после чего нужен ремонт. Эффективнее цементно-полимерные мастики, служащие дольше и способные выдержать большие нагрузки. Рулонные или пленочные материалы долговечны, но сложны в монтаже и ремонте. Результат обеспечивают проникающие смеси, снижающие капиллярную проводимость бетона. Взаимодействуя с его компонентами, состав препятствует проникновению сырости. Перед применением поверхность обезжиривают и очищают водоструйным или дробеструйным прибором с 20-атмосферным давлением. Монтируемая гидроизоляция из бетонитовой глины, картона или геотекстиля защищает фундамент на годы, перенося влияние агрессивной среды и деформации почвы.

При текущем ремонте фундамента МКД производят замену деформированных камней, восстанавливают поврежденную штукатурку.

Капитальный ремонт

Планируя глобальную реконструкцию, учитывают средний срок службы фундамента и межремонтный период. Деформированные несущие стены, перекосившиеся детали – повод для проведения капремонта.

При проведении работ производят замену прежнего, расширяют подошву, трещины с помощью цементного раствора. Капитальный ремонт фундамента МКД взаимосвязан с капремонтом подвала, поэтому мероприятия проводят в одно время.

Для замены столбов строение поднимают домкратами и устанавливают на временные опоры. Фундамент обновляют, расширяют или углубляют, меняют элементы конструкции. При «разъезжании» стен проводят полную замену фундамента, поэтапно отливая его из железобетона. Части конструкции армируют для образования монолитной плиты.

Если произошла неравномерная усадка основания, увеличивают площадь подошвы. Места деформации заливаются железобетоном, жестко прикрепляемым к старой подошве. На пучинистых грунтах устанавливают дополнительные столбы-отливки с расширенной подошвой, чтобы остановить выталкивание фундамента.

Треснувший фундамент свидетельствует о неправильных расчетах на нагрузку. Его укрепляют, расширив путем доливки и прикрепления к старому основанию.

Заменить поврежденный фундамент можно, разобрав его на отдельные части и оставив штрабы в прежнем. Разобрав и расчистив участок, новую кладку делают на растворе цемента, тесно подводя камни под прежней кладкой и подклинкой верхнего слоя.

Отдельное внимание при капитальном ремонте фундамента МКД отводят гидроизоляции. Чтобы защитить строение снаружи, выкапывают 25-ти сантиметровую борозду и заполняют ее мятой глиной.

Заключение

Как театр начинается с вешалки, так и многоэтажный дом начинается с фундамента. Если не уделять должного внимания его эксплуатации, он подвергается разрушениям. Текущий ремонт фундамента проводится систематически, при этом устраняются недочеты и деформации. При глобальных изменениях в худшую сторону необходим капитальный ремонт фундамента МКД, который производят с соблюдением требований действующего законодательства и строительных норм.

Каковы причины разрушения фундамента многоквартирного дома?

Осуществление капитального или частичного ремонта фундамента в многоквартирном здании возможно после того, как все необходимые корректировки будут зафиксированы в проектной документации дома. Частичный ремонт подразумевает заделывание щелей бетоном, капитальный – закладывание новой основы, что сопряжено с немалыми материальными расходами и усилиями.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Причины разрушения фундамента здания

Ремонт фундамента многоквартирного дома проводится после подробного обследования с применением неразрушающих методик и специальных инструментов. По его итогам специалистами составляется техническое заключение, в котором отмечается уровень прочности, морозостойкости и способности противостоять другим внешним воздействиям.

Чаще всего причинами осевшего фундамента становятся физико-механические и гидрологические изменения в свойствах грунта. Влияние оказывают и проводимые по соседству строительные работы.

При ремонте фундамент многоквартирного дома может быть полностью обновлен (если пришел в негодность), углублен или расширен (при необходимости перенесения нагрузки на большую площадь).

Если рушится фундамент дома – что делать?

Однажды может возникнуть ситуация, когда на глазах начнет обваливаться полутораметровая основа дома. Ее часть, находящаяся в земле (а это около 1 метра), может со временем незаметно для жильцов разойтись или сузиться. Увидеть они могут лишь обваливание и соскабливание фундамента с внешней стороны.

Кирпич обвалится у основы здания, плитка или камень – у фундамента с такой отделкой. Разрушающаяся цементная шуба, которой обшивают основу дома – самый опасный из возможных вариантов.

Чтобы избавиться от ежегодного поиска добросовестных мастеров и быть уверенным в качественной обшивке фундамента, важно самостоятельно обладать такими умениями или понимать досконально, каким образом выполняют подобные работы.

  1. Старая плитка, камень или цемент должны быть полностью оббиты, то есть до такой степени, чтобы под слоями не оставался воздух. Если обивка будет произведена не вплотную, вероятность того, что фундамент начнет разрушаться уже через год, довольно велика.
  2. Оббитую поверхность следует очистить от лишней пыли и мусора веником или сухой тряпкой.
  3. Применение грунтовки на дальнейшем этапе важно для надежного сцепления слоя.
  4. Во время высыхания грунтовки готовится строительная сетка с ячейками в 2х2 см. Отмеряется высота меньше на несколько сантиметров основы здания. Отрезанный кусок сетки плотно прикручивается к фундаменту саморезами или прибивается гвоздями.

Такая мера обеспечит хорошее сцепление накладываемого цемента со стенами и фундаментом и предотвратит обваливание.

  • Строительная сетка покрывается цементным слоем раствора умеренной густоты толщиной в 1 мм так, чтобы стены были выровнены.
  • Декоративные работы будут зависеть от выбранного дизайна. Кто-то кладет плитку и должен ответственно подойти к выбору цемента. Для многих лучшим является фундамент, декорированный камень. Другим больше нравится цементная шуба. Главный момент в этом – качественные стройматериалы, приобретаемые для ремонта.
  • Что входит в плату ЖКХ за ремонт фундамента многоквартирного дома?

    Работы по текущему ремонту фундамента многоквартирного дома, которые оплачиваются жильцами и входят в расчет за ЖКХ:

    • Ликвидация и вскрытие швов и трещин, облицовочная реставрация фундаментов;
    • Перекладка, усиление, стяжка как способы выравнивания стен;
    • Мероприятия по реставрации гидроизоляционных участков фундамента при их повреждении;
    • Обустройство основы здания под вентиляцию или насосное оборудование;
    • Замена определенных участков фундамента под деревянными домами;
    • Изготовление и восстановление вентиляционных отверстий;
    • Коррекция/замена водонепроницаемого покрытия вокруг дома;
    • Реставрация подвальных входов и приямков, примыкающих к зданию.

    Что делать, если ЖКХ не проводит ремонт фундаментов многоквартирных домов?

    1. Когда ЖКХ игнорирует ситуацию с ремонтом фундамента, жильцами многоквартирного дома составляется обращение.

    Один из экземпляров регистрируют в УК как доказательство того, что письмо получено, второй направляют в общественную приемную городской администрации.

    Срок рассмотрения такого обращения — не более 15 дней. Управляющая компания может и полностью согласиться с требованиями жильцов, и наотрез отказать в проведении ремонта фундамента многоквартирного дома.

    Подобные иски имеют большие шансы на благополучный исход. Управляющие компании обычно не желают попадать в суд и начинают ремонтные работы.

    Текущий и капитальный ремонт: являются ли они взаимоисключающими

    При сезонных осмотрах общего имущества собственников в МКД управляющая организация выявляет дефекты и неисправности и определяет объём работ для их устранения, в том числе в рамках текущего и капитального ремонта. Рассказываем о том, чем они различаются и являются ли взаимоисключающими при планировании ремонтных работ.

    УО несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества собственников в доме

    Управляющая домом организация, заключив с собственниками договор управления, несёт ответственность за надлежащее содержание и ремонт их общего имущества. Для этого УО обязана обеспечить техническое обслуживание дома, контроль за его состоянием и при необходимости проводить текущий и капитальный ремонт элементов МКД (ч. 6 ст. 55.24 ГрК РФ, ч. 1 ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

    Под надлежащим содержанием общего имущества дома в широком смысле понимается исправность конструктивных элементов дома, внутридомовых инженерных систем и сетей в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов, СанПиН и технической документации на МКД (ч. 8 ст. 55.24 ГрК РФ, п.п. 10, 11 ПП РФ № 491).

    Для надлежащего содержания общего имущества собственников УО должна проводить его осмотры. Согласно п.п. 2.1.1, 2.1.4, 2.1.5 Правил № 170, в год обязательно должны проводиться два плановых осмотра: весенний, после окончания отопительного сезона, и осенний, накануне осенне-зимнего периода. Остальные осмотры проводятся по мере необходимости и считаются внеплановыми.

    УО проводит осмотры общего имущества и планирует работы по текущему или капремонту дефектов

    По результатам весеннего осмотра УО составляет акт, где фиксирует обнаруженные в элементах дома неисправности и планирует работы по их устранению: в рамках текущего или капитального ремонта. Первый оплачивается из средств, которые собственники ежемесячно вносят за содержание жилого помещения. Второй – из фонда капремонта, который формируется за счёт ежемесячных взносов собственников.

    Как указал Минфин РФ в письме от 14.01.2004 № 16-00-14/10, определять вид необходимых ремонтных работ – текущие или капитальные – обязаны технические службы управляющей организации в соответствии с существующими нормативно-правовыми актами и регламентами.

    В письме Минстроя РФ от 27.02.2018 № 7026-АС/08 даны следующие определения видов ремонтов общего имущества:

    1. Текущий – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, при котором такой элемент практически не выбывает из эксплуатации, его технические характеристики не меняются. Это работы по систематическому и своевременному предотвращению износа конструкций дома с помощью профилактических мероприятий.
    2. Капитальный – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

    В ст. 2 № 185-ФЗ под капитальным ремонтом многоквартирного дома понимается проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников, в том числе по их восстановлению или замене, для улучшения их эксплуатационных характеристик. В такой же интерпретации понятие капремонта используется в ПП РФ № 491 (п. 21 ПП РФ № 491).

    Текущий ремонт считается предупредительным и заключается в систематически проводимых УО работах по предотвращению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей (п. 18 ПП РФ № 491).

    Перечень работ по капремонту указан в ЖК РФ и № 185-ФЗ

    Перечень работ, которые относятся к капитальному, указан в ст. 166 ЖК РФ, ч. 3 ст. 15 № 185-ФЗ:

    • ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
    • ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
    • ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
    • ремонт подвальных помещений;
    • ремонт фасада;
    • установка коллективных (общедомовых) приборов учёта, в том числе автоматизированных информационно-измерительных систем;
    • ремонт фундамента многоквартирного дома.

    При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Это указано в п. 2.1.6, прим. 1 к таблице 2.3 разд. 2 «Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов», изданных 15 февраля 2013 года Фондом содействия реформированию ЖКХ.

    Перечень работ, которые будут проведены в конкретном многоквартирном доме, и их стоимость утверждают собственники помещений на общем собрании собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ). Управляющая организация выступает исполнителем таких решений и не вправе самостоятельно решать эти вопросы.

    Текущий ремонт направлен на профилактику износа дома и устранение дефектов и неисправностей

    В соответствии с п. 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, текущий ремонт общего имущества жилого дома – это ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей.

    В приложении 2 пособия приведён перечень работ, которые относятся к текущему ремонту общего имущества и плата за которые включается в размер платы собственников за содержание жилого помещения. Работы разделены на 13 групп в зависимости от объекта работ.

    Работы по текущему ремонту общего имущества собственников также указаны в ПП РФ № 290, где приведён обязательный минимальный перечень работ и услуг, которые УО необходимо выполнять/оказывать для надлежащего содержания общего имущества собственников в МКД.

    Однако, как показывает практика, эти перечни не исчерпывающие. Если для поддержания элементов дома в надлежащем состоянии требуется провести работы, не указанные в ПП РФ № 290 и иных НПА, управляющая организация всё равно обязана их провести в силу обязательств, взятых на себя по договору управления.

    При этом:

    1. УО должна провести текущий ремонт даже без решения общего собрания собственников помещений.
    2. Отсутствие у управляющей организации средств на такие работы не освобождает её от обязанности провести текущий ремонт.

    Такая правовая позиция отражена в судебной практике: № А74-6267/2015, № 2-157/2018, № 33-9061/2017.

    УО обязана проводить текущий ремонт элемента дома даже при необходимости в капитальных работах

    УО обязана проводить необходимый текущий ремонт вне зависимости от того, есть ли у неё на это средства и принимали ли такое решение собственники на общем собрании. Капитальный ремонт проводится только в случае принятия решения об этом собственниками помещений в доме на общем собрании.

    Но текущий и капитальный ремонт не являются взаимоисключающими, и необходимость в работах капитального характера не освобождает УО от проведения текущего ремонта.

    Такой вывод сделал суд при рассмотрении апелляционной жалобы УО с требованием признать незаконным предписание органа ГЖН и решение суда первой инстанции в деле № А17-6634/2017.

    Жилинспекция после внеплановой проверки деятельности управляющей организации обязала её устранить дефекты в конструктивных элементах дома. УО настаивала на том, что перечисленные в предписании работы относятся не к текущему, а к капитальному ремонту. На их проведение необходимо решение собственников на ОСС.

    Однако суд указал, что орган ГЖН не обязывал управляющую организацию сделать в доме капремонт. У организации есть право выбора, как устранить выявленные нарушения, какой объём работ для этого необходим. Управляющая организация не смогла доказать, что указанные в предписании ГЖИ нарушения можно устранить только путём проведения капитального ремонта.

    Суд отметил, что необходимость в капремонте сама по себе не является обстоятельством, освобождающим УО от обязанности по содержанию общего имущества дома в надлежащем состоянии и проведению текущего ремонта до момента, когда будут организованы соответствующие работы капитального характера.

    Запомнить

    Из анализа норм жилищного законодательства можно сделать выводы, что к капитальному ремонту относится строго определённый перечень работ по восстановлению, установке или замене элементов изношенных элементов общего имущества дома. Такие работы проводятся только с согласия ОСС и оплачиваются из средств фонда капремонта.

    Работы по текущему ремонту, которые требуются для предотвращения износа элементов общего имущества или устранения небольших дефектов, УО обязана планировать и проводить самостоятельно в силу взятых на себя обязательств по договору управления и за счёт средств, которые жители МКД вносят ежемесячно за содержание жилого помещения.

    При этом, если УО в ходе осмотра общего имущества установила, что для устранения обнаруженных неисправностей необходимо провести капремонт, это обстоятельство не освобождает её от текущих работ по ремонту таких элементов до момента, когда собственники примут решение о капремонте.

    В ином случае орган ГЖН имеет право привлечь управляющую организацию к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ и обязать выполнить ремонт без учёта того, работы какого характера – текущего или капитального – необходимы для устранения нарушений.

    Администрация города Шахты

    официальный сайт

    • Главная
    • Глава Администрации
    • Структура
    • О городе
    • Экономика
    • Городское хозяйство
    • Справочник
    • Обратная связь
    • Проекты
    • Бюджет для граждан
    • Способы формирования фонда капитального ремонта
    • Методические материалы о сроках и порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
    • Образец протокола ОСС для определения способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете
    • Образец протокола ОСС для определения способа формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора
    • Образец Протокола (с памяткой по заполнению) – специальный счет на капремонт
    • Исполнение обязанности бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта

    Капитальный ремонт МКД

    • Главная
    • >
    • Городское хозяйство
    • >
    • Капитальный ремонт МКД

    Постановлением Правительства Ростовской области от 16.10.2020 №713 (в ред. от 25.05.2020 №479) утвержден краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах расположенных на территории Ростовской области на 2014-2049 годы на 2020-2022 годы.

    Краткосрочным планом на территории города Шахты в 2020 году запланированы мероприятия по проведению капитального ремонта общего имущество в 82 многоквартирных домах, общей площадью 156 148,0 кв.м., из которых:

    -в 80 многоквартирных домах, собственники помещений которых формируют фонд капитального ремонта на общем счете регионального оператора, плановая стоимость капитального ремонта общего имущества составляет 194 258,08тыс.руб.;

    Адрес многоквартирного дома

    Перечень работ и (или) услуг запланированный к проведению в 2020 году

    пер. 2-й Милиционный, 47

    Ремонт крыши, теплоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения

    пер. Айвазовского, 3

    пер. Артельный, 25

    Ремонт фасада, фундамента, подвального помещения

    Ремонт газоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения

    пер. Динамовский, 27

    Ремонт газоснабжения, электроснабжения

    Ремонт фасада, фундамента, подвального помещения

    Ремонт фасада, фундамента, подвального помещения

    пер. Сквозной, 80

    Ремонт теплоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения

    пер. Сквозной, 84

    Ремонт теплоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения

    пер. Терешковой, 39

    Ремонт фасада, фундамента, подвального помещения

    Ремонт фундамента, подвального помещения

    проезд Микрорайон Горняк, 2

    Ремонт газоснабжения, теплоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения

    проезд Микрорайон Горняк, 20

    Ремонт теплоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения

    проезд Микрорайон Горняк, 22

    Ремонт газоснабжения, теплоснабжения

    проезд Микрорайон Горняк, 4

    Ремонт электроснабжения, газоснабжения

    проезд Микрорайон Горняк, 9

    просп. Карла Маркса, 103

    Ремонт фасада, фундамента, крыши, электроснабжения

    просп. Карла Маркса, 124

    просп. Карла Маркса, 126

    Ремонт электроснабжения, газоснабжения

    просп. Карла Маркса, 97

    Ремонт газоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения

    просп. Ленинского Комсомола, 7

    просп. Победа Революции, 107 а

    просп. Победа Революции, 128

    просп. Победа Революции, 130А

    просп. Пушкина, 20а

    Ремонт электроснабжения, газоснабжения

    просп. Пушкина, 4

    просп. Чернокозова, 136

    Ремонт газоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения

    просп. Чернокозова, 138

    Ремонт фасада, фундамента, подвального помещения

    просп. Чернокозова, 140

    Ремонт теплоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения

    просп. Чернокозова, 99Б

    Ремонт газоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения

    ул. 25 лет Октября, 22

    Ремонт электроснабжения, газоснабжения

    ул. Благотворная, 3

    Ремонт подвального помещения

    Ремонт фасада, фундамента, подвального помещения

    ул. Екатерининская, 3

    Ремонт фасада, фундамента, подвального помещения

    ул. Екатерининская, 5

    Ремонт фасада, фундамента, подвального помещения

    Ремонт крыши, газоснабжения

    Ремонт фасада, фундамента, подвального помещения

    Ремонт фасада, фундамента, подвального помещения

    Ремонт электроснабжения, крыши

    Ремонт фасада, фундамента, крыши

    Ремонт фасада, фундамента, крыши

    Ремонт фасада, фундамента

    ул. Маяковского, 52

    Ремонт газоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения

    ул. Маяковского, 56

    Ремонт фасада, фундамента, подвального помещения

    ул. Маяковского, 57

    Ремонт крыши, газоснабжения

    ул. Маяковского, 61

    Ремонт теплоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения

    ул. Маяковского, 84

    Ремонт фасада, фундамента, подвального помещения

    ул. Маяковского, 96

    Ремонт газоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения

    ул. Мировая Коммуна, 21/17

    ул. Мировая Коммуна, 21/18

    Ремонт фасада, фундамента, подвального помещения

    ул. Мировая Коммуна, 21/19

    Ремонт электроснабжения, теплоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения

    ул. Мировая Коммуна, 21/20

    Ремонт фасада, фундамента, подвального помещения

    ул. Мировая Коммуна, 3 а

    Ремонт фасада, фундамента, подвального помещения

    ул. Новогодняя, 12

    Ремонт фасада, фундамента, подвального

    ул. Новогодняя, 14

    Ремонт фасада, фундамента, подвального помещения

    ул. Островского, 11

    Ремонт фасада, фундамента, подвального помещения

    «Фундамент просел, а на стенах начали появляться трещины». Как спасают дом на Мехзаводе от разрушений

    Пятиэтажка в поселке Мехзавод, квартал 15, д. 3 построена более 40 лет назад. Когда дом начал буквально рассыпаться на глазах, жители забили тревогу. Собственники неоднократно обращались в обслуживающую организацию с жалобами на постоянное подтопление подвала и просьбами спасти дом от разрушений. В результате, МКД восстанавливают в рамках региональной программы капитального ремонта.

    «Наши беспокойства начались с подъезда №6, именно в его стенах начались трещины, фундамент просел, дом начал просто разваливаться, – поделилась жительница дома Елена Гордеева. История наших тревог длится с 2012 года, трещины в стенах пошли и по квартирам, а это прямая угроза жизни для каждого жильца».

    Первым этапом ремонтных работ послужило обследование объекта, в ходе которого было выявлено, что магистральные стояки и лежаки системы канализации имеют разрывы, трещины и разрушенные участки. Здание имеет многочисленные трещины шириной 0,5 – 2 мм. В дальнейшем, проведены геодезические, геологические исследования и проектно-сметные работы.

    Стоит учитывать, что ремонт фундамента многоквартирного дома проводится после подробного обследования с применением неразрушающих методик и специальных инструментов. По его итогам специалистами составляется техническое заключение, в котором отмечается уровень прочности, морозостойкости и способности противостоять другим внешним воздействиям.

    Не обошлось и без сюрпризов, перед началом ремонтных работ подрядной организации пришлось демонтировать порядка 70 самостроев, используемых собственниками дома в качестве сараев. Демонтаж производился вручную, что привило к затягиванию начала ремонтных работ. Помимо самостроев, в весенний период подвал затапливало паводковыми водами, Уровень подтопления составлял порядка 60 см, вода скапливалась ежедневно, размывая грунт МКД.

    Когда скопление сточных вод откачали, мусор вывезли, а подвальное помещение расчистили, начался сам процесс по спасению дома.

    «Мы пробуриваемся через фундамент, уходим в тугопластичные глины, мимо просадочного грунта. Затем совмещаем работу существующего фундамента и вновь пробуренной сваи. По итогу, получается коробочка, которая обеспечивает долговечную фиксацию фундамента и его дальнейшую эксплуатацию без угрозы жизни и здоровью жильцов» – рассказал представитель подрядной организации Александр Аникин.

    Для безопасной эксплуатации здания на объекте устраняются причины замачивания грунтов основания, разработаны конструктивные мероприятия по повышению жесткости подземной и надземной части здания (применение буронабивных свай с опиранием сваи в тугопластичные суглинки). Увеличение жесткости надземной части здания будет выполнено введением в состав кирпичной кладки стен металлического пояса.

    Ремонтные работы по усилению фундамента завершатся 20 сентября. Сумма, заложенная на ремонт: 14 млн. 500 рублей.

    Напоминаем, что с 2014 года на территории Самарской области по региональной программе капитального ремонта отремонтировано свыше 3500 МКД. В 4 МКД отремонтирован фундамент, на 2 МКД ведутся работы по усилению фундамента.

    121 объект культурного наследия отремонтирован по региональной программе капитального ремонта

    Здание на проспекте Масленникова 1956 года постройки отремонтируют к середине июля

    • Все новости
    • Новости за 2020 год
    • Новости за 2019 год
    • Новости за 2018 год
    • Новости за 2017 год
    • Новости за 2016 год
    • Новости за 2015 год

    Сумма собранных средств: 17 207 428 127,25 руб.

    Сумма израсходованных средств: 17 099 527 728,51 руб.

    Ремонт фундамента в мкд

    В очередной раз приходится с грустью и сожалением отметить появление судебной практики, складывающейся не в пользу управляющих организаций. На этот раз споры связаны с ремонтом отмостки многоквартирного дома. Виноватой во всем, по традиции, является управляющая организация, а борцом за справедливость и за право граждан проживать в отремонтированном доме – органы государственного жилищного надзора (далее также ГЖИ).

    Напомним, что отмосткой является водонепроницаемое покрытие вокруг здания, проходящее по периметру здания, с уклоном в направлении от здания, предназначенное для защиты фундамента от дождевых вод и иной влаги.

    Как отмечено в Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.10.2018 N Ф02-4424/2018 по делу N А19-26486/2017, «отмостка по периметру многоквартирного дома (асфальтированная полоса вдоль периметра наружных стен дома) является неотъемлемой частью конструкции фундамента многоквартирного дома…» и входит в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

    Должностные лица органов государственного жилищного надзора, реализуя закрепленные за ними полномочия по осуществлению лицензионного контроля, проводят проверки соблюдения управляющими организациями лицензионных требований и в последнее время достаточно часто выдают предписания об устранении нарушений лицензионных требований, выразившихся в неисправном состоянии отмостки (наличие трещин, разрушений в покрытии отмостки, вспучивание и проседание грунта под отмосткой и т.д.).

    При этом инспекторы считают, что работы по устранению неисправного состояния отмостки (работы по устранению просадок, трещин, щелей в отмостке) должны быть осуществлены управляющей организацией в рамках осуществления ею деятельности по управлению многоквартирным домом (т.е. в рамках надлежащего содержания и текущего ремонта общего имущества МКД), но не в рамках капитального ремонта (даже если работы по ремонту отмостки запланированы в рамках проведения капитального ремонта МКД в региональной программе).

    По мнению Верховного Суда РФ, изложенному в Определении от 27.08.2019 N 307-ЭС19-14880 по делу N А56-124564/2018, «…работы по ремонту и восстановлению отмосток являются планово-предупредительными, относятся к текущему ремонту и должны производиться управляющей организацией по мере их обнаружения (приложение N 7 к Правилам N 170)».

    Подобное мнение приведено и в Определении Верховного Суда РФ от 21.08.2019 N 302-ЭС19-13268 по делу N А33-28265/2018, который поддержал суды нижестоящих инстанций, исходившие из правомерности отнесения работ по устранению просадок и щелей в отмостке к обязанностям, которые должны быть выполнены в рамках проведения текущего ремонта.

    В рассматриваемых судами делах управляющие организации оспаривали предписания органов государственного жилищного надзора, по мнению которых устранение выявленных нарушений (просадок, трещин, щелей в отмостке) «является составной частью содержания общего имущества МКД и направлено на поддержание технического состояния дома в соответствии с обязательными требованиями действующего законодательства. Соблюдение указанных лицензионных требований является обязанностью управляющей компании при осуществлении фактической деятельности по управлению МКД».

    В обоснование своей позиции одна из управляющих организаций ссылалась на следующие обстоятельства:

    вывод суда о том, что работы по восстановлению просадки и щелей в отмостке по всему периметру многоквартирного дома относятся к текущему ремонту многоквартирного дома и соответственно данные работы обязана выполнять управляющая организация, является ошибочным;

    вынесенное предписание является неисполнимым в связи с тем, что работы по восстановлению просадки и щелей в отмостке по всему периметру многоквартирного дома относятся к капитальному ремонту многоквартирного дома, не входят в перечень работ, которые должна оказывать управляющая организация в рамках договора управления многоквартирного дома и соответственно данные работы обязана выполнять не управляющая организация, а собственники многоквартирного дома;

    работы по восстановлению отмостки составляют более 20% общей площади отмостки, следовательно, в силу приложения N 3 и N 8 МДС 13-14.200, утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, такой ремонт может быть только капитальным;

    согласно Методическим рекомендациям по формированию состава работ по капитальному ремонту МКД, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ “О фонде содействия реформировании жилищно-коммунального хозяйства” ремонт отмостки относится к ремонту подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах, то есть является капитальным;

    в материалы дела управляющей организацией было представлено техническое заключение по результатам обследования строительных конструкций (отмостки) жилого дома, выполненное Строительной компанией, в котором указано, что износ отмостки составляет 69%, для обеспечения безопасной эксплуатации жилого дома в целом необходимо провести капитальный ремонт -устройство отмостки по всему периметру жилого дома.

    Однако, суды всех инстанций согласились с мнением органов государственного жилищного надзора и пришли к выводу, что работы по восстановлению просадки и щелей в отмостке по всему периметру многоквартирного дома не относятся к капитальному ремонту многоквартирного дома и соответственно входят в перечень работ, которые должна выполнять управляющая организация в рамках договора управления многоквартирным домом, т.е. в рамках текущего ремонта.

    При этом суды основывались на положениях пунктов 4.1.6., 4.1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, и указывали на следующее:

    «…приложением №4 к Правилам N 170 утвержден рекомендуемый Перечень работ по содержанию жилых домов, в соответствии пункта 6 раздела “Б” которого к работам, выполняемым при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период относится ремонт просевших отмосток.

    Также, приложением N 7 к Правилам N 170 утвержден Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, в соответствии с пунктом 1 которого к работам по текущему ремонту фундамента относится устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы.

    Таким образом, Правила N 170 имеют прямое указание на то, что организация по обслуживанию жилищного фонда в процессе эксплуатации жилого дома должна регулярно осуществлять мероприятия, направленные на поддержание в исправном состоянии отмосток дома и устранение щелей и трещин в них в целях недопущения ухудшения технического состояния МКД, затопления подвальных помещений и цокольных этажей.

    Следовательно, учитывая изложенное, исходя из совокупного анализа приведенных норм Правил N 170, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что работы по содержанию и ремонту отмосток, своевременному устранению трещин и просадок в них в целях надлежащей технической эксплуатации МКД относятся к текущему ремонту…».

    Следует также отметить, что такие доводы управляющих организаций, оспаривающих предписания ГЖИ о необходимости ремонта отмостки МКД в рамках проведения работ по текущему ремонту, как непринятие общим собранием собственников помещений решения о проведении соответствующих работ по текущему ремонту и их финансировании, не принимаются во внимание судами вот с таким обоснованием:

    «… Довод заявителя о том, что ООО “ЖК “Возрождение” не имеет возможности по своей инициативе выполнить спорные работы, поскольку принятие решения о текущем и капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, судом отклоняется. Не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора факт принятия общим собранием собственников помещений в доме решения о проведении спорных работ.

    Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2010 N ВАС-6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

    Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности, в связи с чем определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

    Следовательно, сам по себе факт выполнения работ (услуг), входящих в обязанность управляющей организацией, не может быть поставлен в зависимость от наличия либо отсутствия решения собственника о проведении и соответствующей оплате таких работ (услуг).

    Принимая на себя функции по управлению многоквартирным домом, общество знало о его техническом состоянии и объемах поступающих в его распоряжение денежных средств для выполнения принятых на себя обязательств, в связи с чем доводы ООО “ЖК “Возрождение” о недостаточности финансирования не принимаются апелляционной коллегией во внимание.

    Отсутствие достаточного финансирования на проведение всех необходимых работ по ремонту само по себе не освобождает управляющую компанию от обязанности исполнения требований закона и иных подзаконных актов в сфере жилищных правоотношений, а, следовательно, не является основанием для признания предписания в оспариваемой части незаконным и не свидетельствует о его неисполнимости.

    Работы по ремонту отмостки многоквартирного дома N 7 по ул. Губкина г. Салехард, должны быть выполнены Обществом в рамках принятых по договору управления обязательств независимо от наличия волеизъявления жильцов дома в целом или владельца отдельного помещения в частности, для того, чтобы обеспечить содержание и техническое обслуживание дома на таком уровне, который гарантирует безопасность проживающих и сохранность жилого дома.

    Нормативными актами не предусмотрено, что устранение выявленных при проверке нарушений должно осуществляться только путем проведения капитального ремонта…»

    Вот такого мнения об обязанности управляющей организации проводить работы по ремонту отмостки в рамках текущего ремонта, независимо от волеизъявления собственников помещений, за плату, размер которой указан в договоре управления многоквартирным домом, придерживается 8 ААС (Постановление от 06.05.2019 N 08АП-2982/2019 по делу N А81-11168/2018, оставлено без изменения Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.08.2019 N Ф04-3002/2019, Определением ВС РФ от 31.10.2019 N 304-ЭС19-20281).

    Следует также учитывать, что органами госжилнадзора и судами не принимается во внимание тот факт, что в определенных случаях, по мнению управляющей организации, подтвержденному актом технического освидетельствования, имеющиеся нарушения отмостки возможно устранить только при проведении капитального ремонта и такой капитальный ремонт дома запланирован в региональной программе и по предложению собственников МКД передвинут на более ранний срок, поэтому управляющая организация не обязана выполнять работы по ремонту отмостки в таком доме в рамках текущего ремонта.

    Отклоняя такие доводы управляющей организации, суд указал на следующее:

    «… актом освидетельствования установлены дефекты, повреждения цокольных панелей и отмостков, требующие капитального ремонта. При этом при проведении освидетельствования экспертом оценивалось соответствие конструкций здания требованиям нормативно-технических документов в области строительства, однако нормативные акты, регулирующие отношения по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом, а также правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда экспертом не применялись. Выводы эксперта, изложенные в названном заключении, не исключают возможность устранения выявленных нарушений путем проведения работ текущего характера.

    Включение указанных работ в план капитального ремонта не освобождает управляющую организацию от установленной нормативными правовыми актами обязанности поддерживать общее имущество многоквартирных жилых домов в надлежащем, технически исправном состоянии, обеспечивающим надежность и безопасность многоквартирного дома, для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, посредством проведении текущих ремонтов по мере возникновения тех или иных неисправностей и необходимости их своевременного устранения.

    … Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции мотивированно признал, что указанные в предписании работы по ремонту отмостков, цоколя, крылец в целях надлежащей технической эксплуатации многоквартирного дома относятся к текущему ремонту, и их выполнение правомерно возложено на общество…».

    Данная позиция приведена в Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.12.2019 N Ф02-6578/2019 по делу N А19-7117/2019 и поддержана в Определении ВС РФ № 302-ЭС20-2654 от 06.04.20.

    Вот таким образом на сегодняшний день складывается судебная практика. Это необходимо учесть, чтобы не тратить ресурсы на бесперспективное оспаривание предписаний ГЖИ в части возложения на управляющую организацию обязанностей по проведению ремонта отмостки в рамках текущего ремонта МКД, а также для снижения рисков привлечения к административной ответственности за нарушение лицензионных требований и за неисполнение предписания органа государственного жилищного надзора.

    Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке .

    Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

    Содержание общего имущества многоквартирного дома (МКД) — прямая обязанность собственников жилых и нежилых помещений. Ежемесячно владельцы недвижимости оплачивают услуги управляющей компании (УК) по проведению текущего ремонта, а также перечисляют взносы на капремонт в региональные фонды.

    Под «капитальным» понимается ремонт: крыши, подвала, инженерных систем, лифтового оборудования и шахт, а также фасада и фундамента.

    Что входит в общее имущество многоквартирного дома и особенности его ремонта

    В соответствии со статьей 36 ЖК РФ под общим имуществом в МКД понимаются:

    1. Помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме (например, лифт, лестничные клетки, межквартирные площадки, шахты, подвальные помещения, чердаки).
    2. Земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
    3. Помещения, не принадлежащие ни одному из собственников и предназначенные для проведения социально-культурного досуга жильцов.
    4. Крыша, несущие и ненесущие конструкции здания.
    5. Механическое, инженерное, санитарно-техническое оборудование, которое обслуживает более одного помещения.

    Владельцы квартир могут распоряжаться общим имуществом только совместно. Они не имеют права продать свою долю или распорядиться ей иным образом отдельно от квартиры — доля от общего имущества может перейти к другому владельцу только вместе с жильем. В соответствии с п. 1. 158 ЖК РФ собственники в МКД несут расходы на содержание принадлежащего им жилья путем внесения платы:

    • за содержание и текущий ремонт;
    • за капремонт.

    К текущему ремонту относятся работы по поддержанию МКД в благоприятном состоянии. Например, замена остекления в подъезде, ремонт лестниц и перил, проведение косметического ремонта, устранение мелких неисправностей. В отличие от капитального ремонта к текущему установлено меньше требований, он является менее затратным и требует меньше времени на проведение.

    Работы, связанные с улучшением состояния здания, а также с заменой и переустановкой его изношенных деталей, входят в перечень расходов на капитальный ремонт.

    Технический регламент капремонта кровли многоквартирного дома

    В капитальный ремонт крыши МКД включаются работы:

    • по полному восстановлению всех свойств кровельного покрытия (гидро-, шумо- и теплоизоляция);
    • по ремонту системы водостока, стыков плит перекрытия, а также мест примыкания кровли к карнизам;
    • восстановление вентиляционных шахт и деревянных конструкций.

    В процессе капремонта устаревшие материалы меняются на современные с целью продления дальнейшего функционирования. Работы проводятся раз в 10-50 лет в зависимости от типа кровли, при условии повреждения более 40% покрытия. Сроки выполнения работ и их стоимость значительно превышают расходы на частичный ремонт.

    Согласование ремонтных работ производится УК, принимают работу и ведут технический надзор за ходом ее проведения инженерные специалисты. После окончания капитального ремонта кровли компания, проводившая работы, выдает гарантийное обязательство, в котором указывается срок службы отремонтированной крыши.

    Капитальный ремонт фасада многоквартирного дома

    В перечень работ по капитальному ремонту фасада МКД входит:

    1. Заделка трещин и устранение течей.
    2. Удаление старого покрытия, утепление стен и герметизация стыков.
    3. Очищение от ржавчины и грибковых отложений.
    4. Нанесение штукатурки, укладка плитки, камня.
    5. Замена водосточных труб.

    Работы направлены на полное восстановление фасада, придания дому нового облика. Капитальный ремонт проводится раз в 10 лет при условии наличия следующих дефектов:

    • повреждено более30% площади фасада;
    • разрушились швы, раскрошился полностью слой утеплителя;
    • деформация водостоков провоцирует попадание влаги на стены.

    При проведении капремонта фасада:

    1. Устраняются течи и неисправности, восстанавливаются или заменяются инженерные конструкции.
    2. Применяются новшества и более эффективные технологии ремонта.
    3. Используются безопасные, негорючие материалы.

    Капремонт фундамента МКД

    Капитальный ремонт фундамента МКД включает следующий перечень работ:

    • усиление фундамента, стяжка по контуру;
    • обновление дренажной системы;
    • цементирование трещин;
    • устранение местных дефектов и деформаций;
    • ремонт оклеенной, обмазочной изоляции фундамента;
    • удаление разрушенных слоев;
    • создание гидроизоляции.

    Ремонтные работы заключаются в усилении основания дома, полной реконструкции фасада, а также замене поврежденных частей. Капремонт фундамента — технически сложная задача, УК должна регулярно проводить косметический ремонт основания в профилактических целях каждые 5-10 лет.

    Замена лифтов по программе капремонта

    Замена лифтового оборудования проводится в рамках капитального ремонта, если в отношении его принято решение о признании непригодным к эксплуатации (пп. 2 п. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185). До начала работ проводится техническая экспертиза, в результате которой определяется работоспособность лифта. По итогам осмотра специалистами готовится экспертное заключение, в котором содержится перечень всех неисправностей лифтового оборудования и шахт.

    Капитальный ремонт подвала и подвальных помещений

    В перечень работ по капремонту подвала и подвальных помещений входят:

    1. Утепление стен и подвальных перекрытий.
    2. Ремонт пола.
    3. Установка металлических дверей в подвальных помещениях.
    4. Ремонт инженерных сетей в наружных стенах.
    5. Гидроизоляция стен и пола.
    6. Замена дренажной системы.
    7. Восстановление отмостки.
    8. Ремонт продухов и подвальных окон.

    Состав работ по ремонту подвала может меняться на стадии проектирования и согласования объемов проводимых работ с собственниками. Владельцы подвальных помещений, выведенных под аптеки, кафе, магазины и т. п., обязаны наравне с другими жителями дома нести расходы на содержание общего имущества, так как подвальные помещения являются конструктивной частью МКД.

    За чей счет производится ремонт общего имущества?

    Взносы собственников помещений являются основным источником финансирования проведения ремонтных работ по поддержанию общедомового имущества в надлежащем состоянии.

    Ежемесячные платежи на капремонт по решению собственников могут храниться:

    1. На счете регионального оператора — денежными средствами распоряжается специальный фонд, который обязан обеспечить капремонт дома в соответствии с региональной программой, принятой в регионе. Органы власти устанавливают очередность МКД, в которых будут осуществляться ремонтные работы. Региональный оператор расходует средства, поступившие от собственников одних МКД на ремонт других домов, владельцы помещений, в которых также сформировали фонд капремонта на счете регионального оператора.
    2. На спецсчете МКД — средства идут только на проведения капремонта в конкретном доме. Открыть счет можно только в российском банке. Ежеквартально Центробанк размещает информацию о таких банках у себя на сайте. Счет контролируют сами собственники. Они же занимаются организаций капремонта: разрабатывают технические документы, выбирают и контролируют подрядчиков, осуществляют приемку работы.

    Собственники МКД могут принять решение об увеличении размера взноса и расширить перечень работ, который можно провести по капитальному ремонту. Например, оплатить услуги по строительному контролю или использовать средства для погашения кредитов, израсходованных на проведение капремонта.