Специальный инвестиционный контракт как выгодная сделка с государством

Средств для развития строительной отрасли хватает, но…

Ее организатором выступил Российский Союз строителей (РСС) при поддержке ПАО СК «Росгосстрах».

Обновление — за счет лизинга

Открывая дискуссию, Руслан Шатохин, председатель Комитета по финансово-инвестиционной деятельности РСС, подчеркнул, что источников вложения средств в строительную отрасль много. Один из них — лизинг.

О том, какие возможности предоставляет для строительной отрасли такая форма финансовой аренды, рассказал Юрий Гайченя, первый заместитель генерального директора АО «ВЭБ-лизинг» — дочки Государственной корпорации развития «Внешэкономбанк». ВЭБ специализируется на авиационном рынке, судостроении, железнодорожном транспорте, транспортной инфраструктуре, медицине, инновационных технологиях и многих других сферах экономики, но также и на строительной отрасли, тем более что строительная составляющая есть во всех перечисленных направлениях. Как пример Юрий Гайченя привел Ульяновскую область, где осуществлено около 20 проектов, связанных с обновлением материальной базы объектов здравоохранения, коммунальной энергетики и т.д.

По его словам, активность применения лизинговых операций во многом зависит от позиций местных властей. Так, при поддержке муниципалитетов в ряде регионов ведется обновление объектов теплоснабжения. В лизинг передается не только оборудование, но и сооружаются сами подстанции. Срок окупаемости таких небольших объектов — от двух до пяти лет. При этом жители обеспечиваются необходимыми услугами, за счет более современного оборудования сокращаются расходы топлива, количество аварий на объектах, уменьшаются нагрузки на окружающую среду. Также за счет лизинга в регионах ведется обновление систем водоснабжения и водоотведения и других коммунальных объектов.

Источник погашения — платежи, поступающие от населения, а также субсидирование в рамках различных программ, например, программы «Умный город», программы Минпромторга по льготному лизингу и др.

Объемы финансирования в среднем достигают 150 млн рублей и выше — в зависимости от финансовых возможностей лизингополучателей. Востребованы разные виды лизинга — как финансовый (то есть до полной выплаты и передачи имущества во владение лизингополучателю), оперативный (то есть аренда на время выполнения каких-либо работ), так и возвратный лизинг, при котором лизингополучатель передает имущество в аренду лизингодателю.

Пора учиться экспорту

О поддержке российских производителей строительных материалов и услуг, выходящих на зарубежные рынки, рассказала Екатерина Удалова, руководитель проекта по клиентской работе Российского экспортного центра (РЭЦ). По ее словам, если раньше экспортом больше занимались крупные предприятия, то в последние годы им интересуются и средний, и мелкий бизнес. Преимущества при обращении в РЭЦ — то, что здесь предоставляется комплекс услуг: льготные кредиты, страхование экспортных поставок, предоставление гарантий при сделках. Так, РЭЦ активно сотрудничает с рядом банков — Внешэкономбанком, Росэксимбанком, страхование рисков происходит через Страховое агентство «ЭСКАР». Срок возврата кредитов — до 10 лет. Предоставляется возможность по возвращению НДС, льготные кредиты предоставляются от 4,5 до 7% годовых. Сроки оформления составляют в среднем около трех месяцев. Если к сделке проявляет интерес зарубежный банк, сроки значительно сокращаются.

23 февраля нынешнего года вышло постановление Правительства РФ № 191 «О господдержке промышленных предприятий, реализующих корпоративные программы повышения конкурентоспособности», принятое по инициативе Минпромторга России. В нем поставлена задача по увеличению объёма экспорта отечественной промышленной продукции. В постановлении предусмотрен ряд мер по компенсации расходов производителей — процентных ставок по экспортным кредитам, по договорам страхования экспортных кредитов и др. Комментируя постановление, Дмитрий Козак, заместитель Председателя Правительства России, подчеркнул, что средства на господдержку таких предприятий заложены в федеральный бюджет на 2019—2021 годы.

Кстати, недавно Андрей Слепнев, генеральный директор РЭЦ, в одном из интервью подробно рассказал о том, что представляет собой экспортная деятельность нашего государства. В целом мы где-то на 70 месте в мире, например, далеко отстали от Белоруссии, менее 1% отечественных компаний занимаются экспортом. По мнению Андрея Слепнева, наших производителей надо обучать международному сотрудничеству, оказывать им поддержку при составлении экспортных программ, при прохождении различных формальностей и т.д.

В этом большом выступлении слово строительство не было упомянуто ни разу. К сожалению, наш строительный комплекс далеко отстает от других отраслей, но в этом и свой плюс — большие надежды на будущее.

Также, к сожалению, известно, сколько в нашей стране проблем со страхованием строительной деятельности. Вот и Антон Кулик, директор Управления страхования технических рисков Росгосстраха, в своем выступлении основное внимание сосредоточил на страховании объектов, которые строятся за рубежами нашей Родины, и на зарубежной практике.

Но есть и определенные положительные сдвиги. По словам Антона Кулика, совершенствуется страховое законодательство. Так, в настоящее время совместно с Минстроем прорабатывается документ, в соответствии с которым можно будет страховать риски от скрытых дефектов из-за некачественных стройматериалов, некачественно выполненных работ, непросчитанных рисков на предпроектной стадии, например, из-за просадки грунтов и т.д. Для предотвращения такого рода ЧП, считает докладчик, необходимо наладить технический надзор за строительным процессом. Всероссийский союз страховщиков также участвует в изучении мирового опыта и внедрения его в России, в том числе ставит задачу внедрить в России страхование скрытых дефектов при строительстве.

Где же заблудились эти деньги?

С особым интересом было выслушано выступление Владимира Гамзы, председателя Комитета ТПП РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям. Он как бы подвел итоги выступлений предыдущих ораторов и заявил, что в нашей стране на сегодня в «свободном полете» находится около 118 трлн рублей, что более чем достаточно для успешного развития строительного бизнеса. Однако сложилась диспропорция — около 90% всех активов принадлежит банкам. Это очень много. В Германии, например, эта цифра составляет около 65%. По словам Владимира Гамзы, у банков на сегодня избыточная ликвидность. Они готовы «облизывать» каждого хорошего клиента. Банки ищут выгодные контракты и подключаются к выполнению крупных программ.

Тот же Внешэкономбанк запустил так называемую фабрику финансирования. Среди приоритетных такие объекты, как железнодорожные терминалы, высокотехнологичные магистрали, транспортные коридоры, платные дороги и мосты, портовые сооружения на побережьях, аэропортовская инфраструктура. Объемы финансирования — от 3 млрд рублей со сроками окупаемости до 20 лет.

Но, кроме банковского капитала, есть и другие источники инвестиций.

Среди них — мезонинные кредиты. Это, как правило, крупные заемные средства, которые можно получить без залога имущества, но с предоставлением кредитору права участвовать в осуществлении проекта.

Это и Специальный инвестиционный контракт (СПИК), который можно получить при поддержке Фонда развития промышленности. Предоставление контрактов регулируется ФЗ «О промышленной политике в РФ». Привлекательность СПИК в том, что он дает доступ к госзаказам, предоставляются налоговые льготы. Планируемая окупаемость проектов — от пяти лет. Минимальный объем инвестиций — 750 млн рублей. При этом ставятся условия: средства должны быть направлены на новое строительство или модернизацию предприятий, должны внедряться наилучшие доступные технологии, средства направляются на создание продукции, не имеющей аналогов в России. Сейчас в Правительстве РФ готовятся изменения в закон о промышленной политике, они коснутся и СПИК.

Еще один путь привлечения средств в строительную сферу — концессии, которыми, как сказал Владимир Гамза, активно занялось новое руководство Минстроя России. Здесь планируется привлечь более 100 млрд рублей. Источники средств — негосударственные пенсионные и страховые фонды и др. Но, подчеркнул докладчик, пока присутствие концессионных капиталов не очень заметно.

Также он назвал такие источники инвестиций в отрасль, как паевые инвестиционные фонды, лизинг, краудфандинг (народное финансирование: сrowd — «толпа», funding — «финансирование»). К строительству это можно отнести, как к получению прибыли от совместных инвестиций.

Правда, при обсуждении на конференции не ясен был ответ на вопрос: почему же дела в строительном комплексе обстоят далеко не прекрасно? Средств достаточно, в строителях недостатка нет, в том же жилищном секторе потребность в улучшении жилищных условий колоссальная. Обновления ждут практически во всех отраслях. Тогда где же заблудились эти деньги?

Из уст Президента прозвучал призыв-приказ ускорить принятие законов по привлечению инвестиций в экономику страны. Может, и строительство выберется из стагнации?

Надежда ЗИМИНА

Этот материал опубликован в мартовском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.

Как оформить ипотеку в новостройке?

Позвоните нам на горячую линию

За счет ипотечных средств можно купить различные объекты недвижимости, включая квартиры в новостройке. Такая сделка имеет некоторые особенности и нюансы, которые обязательно должен знать покупатель. Если вы желаете оформить ипотеку в новостройке, изучите все аспекты сделки, чтобы заключить выгодный и безопасный договор. Если Вы цените свое время и готовы положиться на профессионалов – позвоните нам по тел 8 (812) 409-97-94, и мы с удовольствием поможем Вам разобраться во всех тонкостях иптечного кредитования.

Ипотека на новостройку: особенности

Если ипотеку для покупки квартиры на вторичном рынке можно получить в любом банке, то с объектами первичного рынка дело обстоит несколько иначе. Банки предпочитают выдавать ипотечные займы только на квартиры в аккредитованных объектах. Это объекты и застройщики, которые проверены банком и признаны им надежными, поэтому он готов предоставлять ипотечные займы с условием оформления в залог данных квартир.

Если вы уже определились с домом или ЖК, где вы хотите купить квартиру, зайдите на сайт застройщика, там обязательно указывается факт аккредитации банками. Это не обязательно один банк, их может быть несколько, особенно, если речь о крупном застройщике. Для вас это будет означать, что застройщик и данный объект прошли проверку и признаны надежными. Обратиться за ипотекой вы можете в любой из перечисленных банков.

Как оформить ипотеку в новостройке: пошаговая инструкция

В остальном процесс оформления ипотеки будет стандартным. Заемщику нужно собрать требуемые банком документы и передать их на рассмотрение и ждать решения. Если говорить о пошаговом оформлении, то оно выглядит так:

  • Для начала нужно выбрать объект покупки. Многие застройщики в период активных продаж проводят экскурсии по возведенным или возводимым объектам. Лучше посетить такое мероприятие, чтобы подробно познакомиться с объектом и предлагаемыми для покупки квартирами. Здесь же вам дадут консультацию и расскажут о банках, в которых можно оформить ипотеку.
  • Если вы выбрали конкретную квартиру, то происходит процедура ее бронирования для последующего приобретения вами за счет кредитных средств. Известно, что оформление ипотеки – процесс долгий, поэтому бронирование дает гарантию, что до решения банка выбранная квартира будет закреплена за вами.
  • Непосредственное оформление ипотеки. Заявка может быть подана из офиса застройщика, или же вас пригласят в банк. Для рассмотрения заявки необходимо предоставить определенный пакет документов, на которые вам укажет банк. Это справки с работы, документы супруга (если заемщик в браке) и прочее.

Стандартно пакет документов для рассмотрения заявки выглядит так:

  • справка о доходах формы 2НДФЛ за 6 или 12 месяцев (срок укажет банк);
  • при наличии заявленного дополнительного дохода документы, подтверждающие его размер;
  • заверенная работодателем копия трудовой книжки (или иной, заменяющий ее документ);
  • трудовой договор при работе по совместительству;
  • документы о семейном положении (свидетельства о браке/разводе, свидетельства о рождении детей);
  • документ об образовании;
  • паспорт;
  • второстепенный документ типа прав или ИНН;
  • если заемщик женат, документы супруга (паспорт, справки с работы);
  • иные документы по запросу банка.
  • Заявка рассматривается 2-7 дней, после чего банк выносит решение. Если оно положительное, подписывается необходимая документация, сделка подходит к завершению. Далее вам нужно будет проходить регистрацию квартиры в Росреестре.

Ипотека в новостройке: какие нужны документы в не партнерский банк

Если же вы нашли банк, который готов выдавать ипотечные займы на не аккредитованные объекты, то тогда вам нужно собрать и бумаги на этого застройщика и сам объект. Конечно, продавец поможет вам это сделать, потому что он также заинтересован в том, чтобы вы купили квартиру в его доме.

Стандартный пакет документов на продавца:

  • разрешение на строительство;
  • документ о собственности на земельный участок, на котором возведен дом;
  • инвестиционный контракт.

Могут потребоваться и другие документы по указанию банка. Это нужно, чтобы банк убедился в юридической чистоте застройщика и планируемой для покупки квартиры. Все документы прикладываются к справкам заявителя с работы и прочим бумагам.

Ипотека на новостройку: виды договоров

Приобрести квартиру в кредит можно не только в готовом, но и в строящемся объекте на любой стадии возведения. Такая сделка более выгодная, потому что цена квадратного метра в пока что недостроенном доме всегда ниже. Регулировать факт совершения сделки могут разные договора в зависимости от ситуации и того, кто выступает продавцом:

  • Договор долевого участия или сокращенно ДДУ. Такой договор применяется чаще всего. Для застройщика – это метод привлечения инвестиций для возведения объекта, именно такой договор заключается, если квартира приобретается на стадии возведения дома. ДДУ подлежит государственной регистрации, что защищает покупателя от мошеннических действий и гарантирует возврат средств в случае признания компании банкротом.
  • Договор цессии или уступки прав требования. Если говорить простыми словами, то договор цессии заключается, если гражданин, который уже имеет право собственности на квартиру в недостроенном доме, желает это право продать другому гражданину. То есть, вы приобретаете недостроенное жилье не у застройщика, а у гражданина, который уже приобрел объект до ДДУ. Так часто работают фирмы-посредники, которые покупают жилье на стадии «котлована», а затем по мере возведения дома продают его дороже.

Как зарегистрировать новостройку по ипотеке?

После одобрения и заключения всех требуемых договоров с банком, страховой компанией и с застройщиком следует завершающий этап сделки – получение свидетельства на собственность. Это происходит в Росреестре, куда вам необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • закладная и кредитный договор;
  • документы всех граждан, которые будут выступать собственниками (паспорта, свидетельства о рождении);
  • квитанций об уплате госпошлины (2000 рублей);
  • договор с застройщиком;
  • акт приема-передачи квартиры.

Условия и процентные ставки банков

Многие банки предлагают оформление ипотечных кредитов на приобретение квартир в новостройках. Чаще всего такие сделки совершаются в крупных федеральных банках, их предложения и рассмотрим:

Банк Сумма выдачи Срок кредита Ставка Первый взнос
Сбербанк 300 000 – 15 млн. До 30 лет 13-14% >От 20%
ВТБ24 500 000 – 8 млн. До 30 лет 13,5-14,5% >От 20-30%
Газпромбанк До 45 млн. До 30 лет 13,25-14,25% >От 20%
Промсвязьбанк 500 000 – 8 млн. До 30 лет 12 или 18% >От 20%

Как видно, условия предоставления ипотечного кредита в данных банках мало отличаются, но ипотека – это такой продукт, при котором разница в ставке даже в 0,5% может в итоге сильно отразиться на сумме ежемесячного платежа и итоговой переплате. Чтобы наглядно увидеть разницу, сделаем расчеты аналогичных ипотечных продуктов данных банков на универсальном кредитном калькуляторе.

Совершим расчет следующей сделки:

  • Цена квартиры – 3 000 000 рублей.
  • Первый взнос – 20% или 600 000 рублей.
  • Срок выдачи кредита – 20 лет.

Вот что мы получим:

Если сравнивать условия выдачи жилищных займов на покупку квартиры в новостройках, то среди этих банков нельзя назвать однозначного лидера, они предлагают похожие условия кредитования. Существенная разница в ставках может наблюдаться у менее масштабных банков.

Требования банков к заемщикам

Требования можно назвать стандартными, они идентичны во всех банках. Самое главное – это достаточная платежеспособность. В процессе рассмотрения заявки на заем проводится соотношение доходов и расходов заявителя. Оформленная в итоге ипотека не должна лечь на плечи слишком тяжким бременем. У заемщика после выплаты всех текущих обязательств должно оставаться достаточно средств для нормального существования.

  • Стаж – более 6-ти месяцев на последнем месте;
  • общий стаж – более года;
  • официальное трудоустройство (могут быть редкие исключения);
  • минимальный возраст – от 21-23-х лет;
  • на момент гашения ипотеки возраст заемщика не должен достичь пенсионного;
  • нет негативных моментов в кредитной истории.

Все статьи дохода обязательно должны подтверждаться документально. Если вы заявляете о дополнительном доходе, его нужно доказать. Если заемщик в браке, его вторая половина выступает созаемщиком, поэтому также предоставляет справки с работы.

Дополнительные затраты заемщика

При оформлении ипотечного кредита всегда требуется застраховать приобретаемый объект. Это совершается за счет заемщика и входит в перечень дополнительных трат. Страховую компанию может выбирать сам заемщик, но банк обязательно порекомендует своих одного из своих партнеров.

Плата за страхование новостройки стандартно вносится в виде 13-го платежа ежегодно. В первый раз необходимо заплатить сразу при заключении кредитного договора. Если взять за расчет сумму кредита в 2 400 000 рублей, срок выдачи ссуды 20 лет и ставку в 14% годовых, то схема выплаты страховой премии будет следующая (при ее размере 0,5%):

Каждый год сумма кредита будет уменьшаться, поэтому и размер страховой премии будет становиться меньше по мере выплаты ипотечного займа.

Ипотека на новостройку с материнским капиталом

Если у вас имеется сертификат на материнский капитал, то вы можете стандартно использовать его при оформлении ипотечного кредита. На 2016 год размер материнского капитала составляет 453 000 рублей, его сумма ежегодно индексируется.

За счет сертификата можно увеличить максимально одобренную банком сумму. Например, если банк вынес решение об одобрении займа на сумму до 2,4 миллиона рублей, то благодаря сертификату вы можете приобрести более дорогостоящий объект. Или же вы можете использовать его для уменьшения суммы кредита.

Военная ипотека на новостройку

Участники НИС также могут реализовать свое право на оформление ипотечного кредита с применением специального сертификата, выданного военнослужащему. Он представляет собой документ определенного номинала, его можно использовать для приобретения жилья любым методом, включая оформление ипотеки на квартиру в новостройке.

Условия выдачи ипотеки будут стандартными, сумму сертификата можно использовать, как и при материнском капитале, на увеличение максимально возможной суммы кредита либо на уменьшение уходящей в кредит суммы. Некоторые банки применяют сниженные ставки при оформлении военной ипотеки.

Ипотека на новостройку без первоначального взноса

Любой банк всегда указывает на обязательное внесение первоначального взноса при оформлении ипотеки на любой вид недвижимости. Если учесть, что размер взноса составляет минимум 20% от цены покупаемого жилья, то у заемщика на руках должна быть приличная сумма. К сожалению, без первого взноса оформить ипотеку на квартиру в новостройке невозможно, таких продуктов на рынке кредитования нет.

Как вариант, можно оформить кредит наличными, и лучше сделать это не на свое имя. При рассмотрении заявки на ипотеку банк обязательно будет делать запрос в БКИ на предмет кредитной истории заявителя. Если будет обнаружено, что вы недавно оформили кредит наличными, вам могут отказать в предоставлении ипотечного займа.

Ипотека на новостройку плюсы и минусы

Из минусов можно отметить только ограниченный выбор банков. Если вы нашли подходящий вариант приобретения, то застройщик может быть аккредитован только парой банков, в которые вы и будете вынуждены обращаться. Из-за этой ограниченности можно проиграть в процентной ставке. Так, зарплатные клиенты банков могут оформить ипотеку по сниженным ставкам, но ограниченность выбора может исключить возможность обращения именно в этот банк.

Плюсом можно назвать возможность приобретения жилья на любом этапе строительства. И чем больше времени остается до окончания строительства, тем дешевле будет квартира.

Многие граждане боятся заключать договор долевого участия, помня о времена обманутых дольщиков. Но теперь государство разработало систему защиты граждан, которые приобретают жилье в строящемся доме, в случае банкротства застройщика покупатель получает компенсацию.

Прерванная ипотека. Может ли банк отказать в кредите после сделки?

Сделка состоялась, первоначальный взнос уплачен, и право собственности перешло к покупателю. И вдруг банк передумал и отказал заемщику в ипотечном кредите. Почему так происходит?

«Квартира — это же не мешок с картошкой!»

«Это было 29 февраля, суббота, в 10 утра», — вспоминает Ольга. В этот день она поехала в банк со своей дочерью Дарьей, чтобы помочь ей с оформлением ипотеки. «Мы приехали, оформили договор купли-продажи, подписали кредитный договор и перечислили продавцу 50% взноса — 2,2 миллиона рублей. Нас отправили в МФЦ. В МФЦ мы благополучно все сдали, уже выдохнули, вернулись домой. И тут звонок по телефону. Нам отказано в кредите», — рассказывает Ольга. Когда они с дочерью приехали в отделение ВТБ, у сотрудника банка уже были готовы документы о расторжении кредитного договора. Подписывать их Дарья отказалась.

Начались долгие расследования. Но за несколько месяцев с мертвой точки дело не сдвинулось. По словам Ольги, положение усугублялось тем, что продавец квартиры сам планировал вложить полученные деньги в недвижимость. Но поскольку получил только половину, ему пришлось брать ипотеку, чтобы рассчитаться по своей сделке, рассказала собеседница Банки.ру. В результате Дарья оказалась владелицей квартиры, за которую заплатила лишь 50%, а продавцу, ко всему прочему, приходится все это время платить по незапланированному кредиту, отмечает ее мать. «Я-то думала, что если ручается банк, если подписаны документы… А получается, нас банк бросил, как слепых котят. Квартира — это же не мешок с картошкой!» — разводит руками она.

По словам Ольги, Центробанк на жалобы ее дочери и продавца квартиры ответил, что такими вопросами не занимается. Теперь Дарья и ее мать подают иск в суд.

На жалобу Ольги в «Народном рейтинге» представитель ВТБ ответил, что по ее заявке было принято отрицательное решение, и добавил, что банк не сообщает причины отказа. В пресс-службе ВТБ отметили, что в соответствии с пунктом 1 статьи 821 ГК РФ банк может отказать в выдаче кредита даже после подписания договора с заемщиком. «Причиной может стать появление дополнительной информации — например, о наличии просроченной задолженности, негативной кредитной истории или рисках, связанных с предметом залога», — объяснили в банке.

Ольга допускает, что сомнения у банка могли возникнуть из-за «истории» самой квартиры. «Но там ничего такого криминального не было. Дело в том, что мы обратили внимание на квартиру, в которой Даша была уже прописана. Мы ее снимали раньше, она была в нашей собственности когда-то, мы ее продали, но это было сто лет назад», — рассказала она. «Вопросы, может быть, и возникли у них, но банк должен был все проверить до того, как подписывать кредитный договор и когда мы уже перечислили деньги», — считает Ольга.

Самые популярные предложения на ипотеку с онлайн-заявкой

Задаток, брачный договор и бензин на 1 000 км

В июле похожая история произошла с клиентом Сбербанка, который покупал квартиру, находящуюся в залоге у банка, через ипотечного брокера. С той разницей, что до подписания документов дело все же не дошло.

«Покупатель передал задаток — 50 000 рублей, продавец отдавать задаток не торопится, надеется, что банк пойдет навстречу своим клиентам», — рассказала Банки.ру брокер Екатерина. На подготовку ушло больше месяца, кроме задатка покупатель понес расходы на заключение брачного договора и бензин (порядка тысячи километров), и даже свой отпуск провел в ожидании выхода на сделку. «Продавец — инвалид, перемещается на коляске. Оформил доверенность на супругу — расход около 1 500 рублей. К тому же, со слов риелторов продавца, он взял в апреле ипотечные каникулы — за месяц рассмотрения долг вырос примерно на 100 тысяч рублей», — объясняет Екатерина. Тем не менее уже после того, как дата и время сделки были назначены, покупателю пришел отказ от банка. «У меня такая ситуация случилась впервые, от коллег узнала, что это в последнее время происходит часто по предодобренным ипотекам Сбербанка», — рассказывает ипотечный брокер.

В пресс-службе Сбербанка заявили, что банк вправе отказаться от предоставления ипотечного кредита до момента подписания сторонами кредитного договора при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что сумма долга не будет возвращена заемщиком в установленные договором сроки.

Может ли банк расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Опрошенные Банки.ру юристы расходятся во мнении о законности действий банка, отменившего сделку уже после подписания и регистрации документов.

Адвокат Владимир Постанюк обращает внимание, что, исходя из положений частей 2 и 3 статьи 10 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке», договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. «Если кредит был одобрен в результате технической ошибки, банку надлежало обратиться с соответствующим заявлением в управление Росреестра с целью предотвращения государственной регистрации кредитного договора и договора купли-продажи недвижимости», — отмечает он. Если банк этого не сделал, заемщик вправе требовать исполнения кредитного договора в судебном порядке, считает юрист.

Арбитражный управляющий Анна Меженок согласна, что односторонний отказ банка от исполнения своих обязательств по заключенному кредитному договору без объяснения причин незаконен. В то же время судебная практика исходит из того, что заемщик не вправе настаивать на принудительном взыскании с банка предусмотренной кредитным договором суммы, добавляет она. «В данном случае гражданин вправе лишь потребовать возмещения убытков за неисполнение обязательств по договору», — объясняет Меженок.

Тем не менее статья 821 ГК РФ прямо указывает на то, что кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок, обращает внимание управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов. «На практике возникают споры о том, что может быть отнесено к таким обстоятельствам и могут ли стороны определить их сами», — говорит он.

«Закон не устанавливает конкретных случаев, когда банк при подписанном договоре, но до выдачи денег может, по сути, отказаться от его исполнения. Однако и запретов на установление подобных случаев закон тоже не содержит», — подчеркивает партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов. По его словам, банки довольно часто прописывают в кредитном договоре случаи, при которых они могут отказать в выдаче кредита и расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Клиент не так прост

Эксперты сходятся во мнении, что у банка должны быть существенные основания для расторжения кредитного договора в одностороннем порядке. Например, банк может отказаться от выдачи ипотеки, если заподозрит мошенничество. «В таком случае можно будет говорить о том, что сделка была недействительной, так как клиент ввел банк в заблуждение», — отмечает управляющий партнер юридической группы Novator Вячеслав Косаков.

Наиболее распространенный способ мошенничества при получении кредитов — искажение сведений о платежеспособности заемщика и «бумажное» завышение или, наоборот, занижение стоимости приобретаемого объекта. Бывают случаи, когда продавец и покупатель вступают в сговор и недоговаривают о существенных моментах в отношении объекта, рассказывает Косаков. Например, скрывают договоры залога, которые не зарегистрированы в Росреестре, не сообщают о перепланировках или ветхом состоянии недвижимости.

Подозрительные моменты с недвижимостью могут вскрыться уже после подписания кредитного договора, на этапе регистрации залога, пояснили Банки.ру в одной из крупных кредитных организаций. Банк может насторожить, например, частая смена собственников или несколько сделок купли-продажи объекта между родственниками подряд.

На практике отказ в кредите после сделки — довольно редкое явление, поскольку в большинстве случаев сделка и выдача кредита происходят день в день, рассказывает генеральный директор «Ипотека.Центра» Ольга Бажутина. Тип расчетов, когда кредит выдается после государственной регистрации сделки и залога, применяется нечасто и в основном в сделках по залогу имеющейся недвижимости. Поэтому и отказ от выдачи кредита после сделки — явление, можно сказать, уникальное.

Брокерское обслуживание

Откройте брокерский счет в Промсвязьбанке и начните торговлю
ценными бумагами с надежным брокером!

Мы предоставим

доступ на фондовую секцию (акции и облигации), срочную секцию (фьючерсные и опционные контракты), валютный рынок (доллары, евро, рубли).

доступ к дополнительной (вечерней) сессии на фондовом рынке Московской Биржи

бесплатное обслуживание брокерского и депозитарного счета, аналитическую и техническую поддержку

Основные преимущества

— Отсутствует абонентская плата за ведение депозитарного счета
— Нет минимального порога входа

— Заключение договора онлайн или в любом удобном офисе
— Удобный Интернет-банк
— Бесплатные заявки брокеру по телефону: 8 800 700 9 777

Бесплатно предоставляем ПО для торговли (QUIK, webQUIK, iQUIK X/QUIK Android X)

Маржинальное кредитование дает возможность повысить эффективность торговых операций. Ценные бумаги от 12,65% годовых, деньги от 13,65% годовых

Покупайте валюту по выгодной стоимости!

Возможен вывод валюты в тот же день

Отслеживайте ваши инвестиции

В мобильном приложении iQUIK X/QUIK Android X из любой точки мира!

Тарифы

Фондовый (основной) рынок ПАО «МОСКОВСКАЯ БИРЖА»

Тарифный план «ИНВЕСТОР»

При сумме оборота за торговый день, включая дневную и дополнительную (вечернюю) сессии (руб.)

Размер комиссии от суммы оборота за торговый день, включая дневную и дополнительную (вечернюю) сессии (руб.) Вне зависимости от оборота

Тарифный план «ПРОФЕССИОНАЛ»

При сумме оборота за торговый день, включая дневную и дополнительную (вечернюю) сессии (руб.)

Размер комиссии от суммы оборота за торговый день, включая дневную и дополнительную (вечернюю) сессии (руб.)

от 1 000 000,01 до 5 000 000,00

от 5 000 000,01 до 10 000 000,00

от 10 000 000,01 до 20 000 000,00

от 20 000 000,01 до 100 000 000,00

от 100 000 000,01

Срочный рынок ПАО «МОСКОВСКАЯ БИРЖА»

Сделки, заключенные в торговой системе FORTS

Покупка/продажа срочного контракта внутри 1 торгового дня

0,3 ₽ за контракт

Заключение срочного контракта с переносом позиции

0,6 ₽ за контракт

Комиссия за принудительное закрытые позиции

Исполнение срочного контракта

Гарантийное обеспечение за поддержание открытой позиции по срочному контракту

100% от размера гарантийного обеспечения, установленного торговой системой FORTS

Валютный рынок ПАО «МОСКОВСКАЯ БИРЖА»

Тарифный план «ИНВЕСТОР»

При сумме оборота за Торговый день

Размер комиссии за Торговый день

Вне зависимости от оборота

Исполнение поручений на сделки переноса позиций с иностранной валютой

0,0342% от суммы 1-й сделки

в составе Сделки переноса позиций

Комиссия рассчитывается независимо от объема урегулированных Сделок

Тарифный план «ПРОФЕССИОНАЛ»

При сумме оборота за Торговый день

Размер комиссии за Торговый день

от 1 000 000,01 до 5 000 000,00

от 5 000 000,01 до 10 000 000,00

от 10 000 000,01 до 20 000 000,00

от 20 000 000,01 до 100 000 000,00

от 100 000 000,01

Исполнение поручений на сделки переноса позиций с иностранной валютой

0,0342% от суммы 1-й сделки

в составе Сделки переноса позиций

Комиссия рассчитывается независимо от объема урегулированных Сделок

Как это работает

Вы открываете брокерский счет

Пополняете его удобным способом

Заполните заявку на консультацию

Ведущий брокер по количеству активных клиентов на
фондовом рынке Московской биржи

Ведущий брокер по количеству активных клиентов на
срочном рынке Московской биржи

Ведущий брокер по количеству активных клиентов на
валютном рынке Московской биржи

Получайте до 52 000 ₽ в год!

Рекомендуем открывать вместе с брокерским счетом и индивидуальный инвестиционный счет (ИИС), для получения налогового вычета от государства до 52 000 ₽ в год! Подробнее

Частые вопросы

Как пополнить брокерский счет для покупки?

Пополнить брокерский счет просто, в Интернет Банке, через поиск «Быстрые операции» проведите операцию № 2900, деньги поступят с вашего рублевого счета в течение 1-1,5 часов. Для договора ИИС, операция № 2940. Либо переводом из другого Банка.

Если на счетах в ПСБ денежных средств недостаточно, Вы можете пополнить брокерский счет из другого Банка по реквизитам

Как вывести деньги с брокерского счета?

Вывести деньги с брокерского счета можно в Интернет Банке, через поиск «Быстрые операции» проведите операцию № 2952, деньги поступят на ваш рублевый счет в течение 1-3 дней. Время потребуется для расчета и удержания налога с дохода (при наличии).
Так же Вы можете подать поручение на вывод денег через QUIK или по телефону.

В QUIK: верхняя панель — «Расширения» — «Неторговые поручения» — «Вывод ДС»

Данная операция недоступна на webQUIK, iQUIK X и QUIK Android X по телефону: 8 800 700-9-777; 8 (495) 733-96-29.

Как платить налоги

Банк является налоговым агентом. Это удобно, так как Банк исчисляет и перечисляет в ФНС ваши налоги.
Налоги удерживаются в следующих случаях:

1. при выводе денег в течение года
2. при получении дивидендов/купонов
3. при расторжении брокерского договора
4. по окончании календарного года

Как получить доступ к QUIK

Банк предоставляет Вам бесплатный доступ к системе интернет-торговли QUIK, webQUIK, iQUIK X и QUIK Android X.

Для получения доступа к QUIK вам необходимо зарегистрировать ключ доступа в Интернет Банке, через поиск «Быстрые операции» проведите операцию № 2920, доступ будет предоставлен в течение дня. Для договора ИИС, операция № 2924.

Так же Вы можете воспользоваться версией webQUIK либо мобильными версиями iQUIK X и QUIK Android X.
Для получения доступа к webQUIK, iQUIK X и QUIK Android X вам необходимо зарегистрировать доступ в Интернет Банке, через поиск «Быстрые операции» проведите операцию № 2922, доступ будет предоставлен в течение дня. Для договора ИИС, операция № 2926. Не забудьте скачать приложение в Appstore или Google play.

Андрей Жарский

Андрей произвел на нас прекрасное впечатление, он очень ориентирован на результат, это настоящий профессионал, уделяющий внимание всем деталям

Андрей Жарский, Партнер юридической фирмы АЛРУД, руководит индустриальной группой Энергетика, Природные ресурсы и Инфраструктура и практикой Недвижимость.

Андрей имеет 20-летний опыт юридического сопровождения корпоративных и коммерческих проектов в данных индустриях (включая проекты по добыче и переработке нефти и газа, проекты СПГ, горнорудные проекты в России и Африке, инфраструктурные проекты); проектов в области недвижимости и строительства (в том числе сделки на основе форм FIDIC); промышленных инвестиционных проектов в РФ (включая совместные проекты с государственным участием); консультирования по вопросам недропользования и государственного регулирования, а также в области разрешения корпоративных споров.

Андрей присоединился к команде АЛРУД в 2013 году и стал Партнером в 2015. До прихода в АЛРУД Андрей работал в одной из крупнейших российских нефтяных компаний, а затем – руководителем международно-правового департамента крупной международной группы, где приобрёл уникальный опыт реализации сделок в области энергетики, металлургии и недвижимости как в РФ, так и в Китае и Африке.

Нам был нужен юрист, на которого мы можем полностью положиться и который понимает наш бизнес – и это Андрей Жарский. Он очень образованный, опытный профессионал, он ответственный и на него можно положиться. Он прекрасно понимает наш бизнес и потребности, благодаря нему наши интересы всегда защищены, а риски минимизированы. Chambers Europe

CEFC China Energy Company Limited

в отношении приобретения 14,16% акций ПАО «НК «Роснефть».

Tata Power (Индия)

по разработке угольного месторождения в Камчатском крае и анализу действующих в России инвестиционных режимов, таких как территорий опережающего развития, свободного порта Владивосток, специального инвестиционного контракта, а также ведению переговоров с региональными органами публичной власти.

China Gold

в отношении приобретения контрольного пакета акций золотодобывающей компании в России (участок недр федерального значения) и совместного развития проекта с существующим акционером.

Vi Holding

в отношении совместного проекта разработки платинового месторождения в Зимбабве (Африка) с местным партнером стоимостью 3 млрд. долларов США, а также девелоперского проекта Тушино в Москве.

North Atlantic Drilling Ltd. и Seadrill Limited

в сделке с НК «Роснефть», с которой было подписано соглашение об инвестициях и сотрудничестве для создания долгосрочного партнерства, а также в отношении договоров бурения.

South Tambey LNG

по вопросам российского права в отношении договоров подряда при реализации проекта Ямал СПГ.

Мечел

в отношении сделки с АО Газпромбанк по предоставлению опциона на приобретение 49% в ООО Эльга-Дорога.

Coeclerici Group

в отношении угледобывающих активов в Кемеровской области, включая вопросы по правовому консультированию и земельные вопросы.

Газпром трансгаз Беларусь

по вопросам разработки договора на строительство многофункционального центра в г. Минск, а также по вопросам согласования тендерной документации на основе форм FIDIC.

Sojitz Corporation

по вопросу приобретения бизнеса по продаже автомобилей путем купли-продажи нескольких предприятий (имущественных комплексов).

Государственный Нефтяной Фонд Азербайджанской Республики (ГНФАР)

в сделке по приобретению торгово-офисного центра «Галерея Актер», расположенного в центре Москвы.

Госпрограмма 2020

Максимальная сумма кредита

Ставка по ипотеке
действует до 01.12.2020 года

Максимальный срок кредита

Как оформить Госпрограмму 2020 в ПСБ:

Подача и рассмотрение заявки

  • Получите консультацию по телефону 8-800-333-78-90 или в ипотечном центре банка
  • Подготовьте необходимый пакет документов по заемщику для подачи заявки на рассмотрение
  • Обратитесь с документами в ипотечный центр или отправьте их в банк по электронной почте.
    На данном этапе с вами могут дополнительно связываться сотрудники банка с уточняющими вопросами, необходимыми для принятия решения
  • Банк проинформирует вас о результатах рассмотрения заявки, в том числе, направит SMS и email-письмо с одобренными условиями кредитования и контактами ипотечного менеджера

Заявка на ипотеку

Поиск и одобрение квартиры

  • Если вы еще не выбрали квартиру, подберите подходящий вариант в аккредитованной банком новостройке

Если квартира приобретается по договору долевого участия или договору уступки прав:

  • Банк самостоятельно запросит у застройщика и согласует с ним проект договора долевого участия/договора уступки прав
  • Если квартира приобретается по договору уступки прав , соберите необходимый пакет документов и предоставьте его в банк (лично или по электронной почте). После рассмотрения документов с вами свяжется сотрудник банка и сообщит о принятом решении.
    — Список документов по квартире в случае приобретения по договору уступки прав (Госпрограмма 2020)

Если квартира приобретается по договору купли-продажи

  • Соберите документы по квартире и предоставьте их в банк для рассмотрения (лично или по электронной почте)
    — Список документов по квартире в случае приобретения по договору купли-продажи (Госпрограмма 2020)

  • Закажите отчет об оценке:
    — в электронном виде на сайте – оригинал отчета в банк предоставлять не нужно
    Инструкция по заказу отчета об оценке в электронном виде
    — либо в любой оценочной компании (отчет должен соответствовать требованиям банка)

  • После рассмотрения документов по квартире с вами свяжется сотрудник банка и сообщит о принятом решении

Возможные расходы на этом этапе:
— заказ отчета об оценке – согласно тарифам оценочной компании
— заказ технической и иной документации по выбранному объекту недвижимости (при необходимости)

Подготовка к сделке

  • Согласуйте с сотрудником банка дату и время сделки
  • Если квартира приобретается по договору купли-продажи, подготовьте договор купли-продажи и направьте его на предварительное согласование в банк (договор может быть подготовлен по форме банка)
  • В случае выбора кредитования со страхованием, выберите страховую компанию из перечня рекомендованных банком и обратитесь к ней для страхования (личное страхование, а также имущественное страхование, если право собственности на квартиру уже оформлено)
  • Получите от страховой компании письмо–согласие о принятии на страхование с указанием страховых тарифов и направьте его по электронной почте в банк
  • Ознакомьтесь с кредитной документацией (будет направлена вам на почту за 1 день до сделки)
  • Если вы состоите в браке, и супруг(а) не будет покупателем по договору долевого участия/договору уступки прав/ договору купли-продажи – подготовьте к сделке нотариальное согласие супруга(и) по форме банка.

Возможные расходы на этом этапе:
— нотариальное удостоверение документов – согласно действующим нотариальным тарифам

Проведение сделки и завершение расчетов

  • Предоставьте в банк на сделку:
    • — оригиналы всех документов, которые ранее направлялись в банк по электронной почте в виде скан-копий
    • — нотариальное согласие супруга(и) (при необходимости)
  • Откройте текущий счет и подпишите кредитную документацию
  • При проведении расчетов через аккредитив:
    • — Подпишите договор страхования и оплатите страховую премию
    • — Подпишите необходимые документы для открытия аккредитива
    • — Подпишите с продавцом (застройщиком) договор о приобретении квартиры и сдайте на государственную регистрацию в Росреестр
    • — После предоставления в банк зарегистрированных документов и подтверждения оплаты первого взноса банк перечислит кредитные средства продавцу в счет оплаты недвижимости
  • При проведении расчетов после регистрации:
    • — Подпишите с продавцом (застройщиком) договор о приобретении квартиры и сдайте на государственную регистрацию в Росреестр
    • — Предоставьте в банк договор с отметками о государственной регистрации
    • — Подпишите договор страхования и оплатите страховую премию
    • — Оплатите первый взнос продавцу (если не был оплачен ранее)
    • — Банк перечислит продавцу кредитные средства в счет оплаты квартиры

Возможные расходы на этом этапе:

  • — оплата первого взноса
  • — страхование – по тарифам страховой компании
  • — государственная пошлина за регистрацию договора о приобретении квартиры/перехода права собственности на квартиру и залога прав/ипотеки в пользу банка
    • — комиссия за открытие аккредитива (при наличии)

Как устроена фондовая биржа

Что означают слова «эмитент», «брокер», «депозитарий» и как происходит торговля на фондовой бирже?

«Российский фондовый рынок закрыл торги разнонаправленным ростом. Индекс РТС продемонстрировал снижение: он потерял 1,35% и закрылся на уровне 737,35 пункта. А индекс ММВБ прибавил 0,49% и достиг отметки в 1647,49 пункта», — слышим мы по телевизору и тут же спешим переключить канал. Кажется, что фондовый рынок — это очень сложно и скучно, инвестированием занимаются только умные ребята в голубых рубашках, а биржа — это место, где все всех обманывают. Ведь что-то такое мы видели в фильмах про Уолл-стрит.

Давайте разберемся, что из наших типичных представлений — правда, а что — художественный вымысел. Как на самом деле работает фондовая биржа в России и с чего стоит начать, если вы хотите инвестировать деньги в ценные бумаги?

Что такое фондовый рынок и фондовая биржа?

Фондовый рынок — это рынок ценных бумаг: акций, облигаций, инвестиционных паев.

Заключать сделки по покупке и продаже таких бумаг проще всего на специально организованной торговой площадке — фондовой бирже. Она дает возможность надежно и быстро покупать бумаги и продавать их по справедливой, то есть рыночной цене.

На бирже действуют профессиональные участники — посредники между покупателями и продавцами. Это банки, брокеры, инвестиционные компании. Именно посредники обеспечивают доступ частных инвесторов на биржевой рынок. Все отношения между участниками и механизмы работы самой биржи регулируются Федеральным законом «О рынке ценных бумаг» .

Покупать и продавать некоторые виды ценных бумаг можно и вне биржи, этот способ торговли так и называют — внебиржевым. Но, во-первых, не всегда можно обойтись совсем без посредников: вне биржи бумаги обычно не продают буквально из рук в руки — те, кто выпустил, тому, кто хочет инвестировать. Организаторами сделок на внебиржевом рынке выступают те же брокеры, банки и так далее.

Во-вторых, внебиржевая торговля связана с большими рисками: в этом случае операции никем не контролируются. А это значит, что вы не защищены от мошенников и сильно рискуете своими деньгами. Поэтому если вы хотите инвестировать деньги в ценные бумаги, делать это стоит через фондовую биржу.

«Брату как-то позвонили с незнакомого номера и предложили заняться биржевой торговлей. Эти, как они представились, «брокеры» пообещали обучение в академии, единственное требование — открыть счет. Условия такие: деньги лежат в банке в Латвии, вывести их можно в любое время. Брат мой — человек бдительный, но им удалось его уговорить. »

Будьте бдительны, не наступайте на чужие грабли!

Многие представляют себе биржу как шумное место, где люди с тремя телефонными трубками в руке выкрикивают свои ставки, но эти времена уже давно прошли. Сейчас практически вся активность биржи ведется в электронном режиме.

В России основными биржами считаются Московская Биржа и Санкт-Петербургская Международная Товарно-сырьевая Биржа. На Московской Бирже можно купить и продать не только ценные бумаги, но и иностранную валюту, товары (драгоценные металлы, зерно, сахар), а также производные финансовые инструменты — фьючерсы и опционы — на разные активы (ценные бумаги, валюту, товары). На Санкт-Петербургской Бирже торгуют сырьем (нефтью и нефтепродуктами, лесом, газом, энергоносителями, сельскохозяйственной продукцией) и специальными производными инструментами, которые позволяют заключать более выгодные сделки на такой товар, — фьючерсами.

Как мы уже выяснили, на бирже торгуют ценными бумагами. Они не появляются из ниоткуда, их выпускают эмитенты.

Зачем и как выпускают ценные бумаги?

Эмитент — это тот, кто выпускает ценные бумаги. Эмитентом может стать компания, государство или его отдельный регион и даже город.

Ценные бумаги выпускают, чтобы привлечь деньги. Перед выпуском эмитент оценивает, сколько денег ему нужно и в какой форме. Компания может просто «занять» деньги у будущих покупателей ценных бумаг, пообещав им выплатить процент в будущем, — тогда она выпускает облигации, фактически долговые расписки. А можно получить деньги, предложив покупателям стать совладельцами компании, — разделить ее капитал на микродоли и продать их. Это будут акции.

Затем компания определяет параметры ценных бумаг: их количество, номинал, то есть стоимость одной ценной бумаги, срок ее действия. После этого проходит государственная регистрация выпуска: в специальном реестре делают запись об этой бумаге.

Например, компания хочет привлечь дополнительные инвестиции и выпускает акции. Купив их, вы становитесь владельцем доли в компании и получаете право на часть ее прибыли, которая распределяется между всеми акционерами (так называемые дивиденды), и право голоса на собрании акционеров. Или же компания или государство (регион, город) выпускает облигации, чтобы занять на рынке немного денег и через некоторое время отдать их обратно с процентами за использование.

Зарегистрированные ценные бумаги размещают на бирже, где их могут приобрести инвесторы.

Как стать инвестором?

Инвестор — это тот, кто вкладывает свои деньги, чтобы получить прибыль.

На бирже инвестор покупает и продает ценные бумаги. Но купить их напрямую у эмитента или продать другому инвестору не получится. Для заключения сделок инвестору нужно открыть брокерский счет. Это специальный счет, с помощью которого можно покупать и продавать бумаги, а также видеть всю историю операций. Работать с таким счетом будет ваш официальный представитель на бирже — брокер.

Кто такой брокер и как с ним работать?

Брокер — посредник между инвестором и эмитентом, профессиональный участник рынка, который совершает сделки с ценными бумагами для инвестора.

Чаще всего функции посредников выполняют частные брокерские компании и банки. Для работы у них должна быть специальная лицензия, которую выдает Банк России (до 2013 года их выдавала Федеральная служба по финансовым рынкам). Проверить, есть ли у выбранного вами брокера лицензия, можно в Справочнике участников финансового рынка.

Вы заключаете с брокером договор об обслуживании и открываете брокерский счет. Брокер по вашему поручению выполняет операции. С брокерского счета списываются деньги за покупку и комиссия брокера — плата за то, что он помог вам совершить операцию на бирже. Помимо сделок, которые брокер будет совершать, он рассчитывает и удерживает ваш налог на прибыль — 13%.

Общаться с брокером можно через интернет, если установить себе специальную программу — торговый терминал. А можно давать поручения по телефону, для этого вам выдадут специальную карточку с кодами. Брокер называет номер ячейки в карточке, вы стираете защитный слой и называете комбинацию цифр, напечатанных в этой ячейке.

Работая с брокером, нужно самостоятельно разрабатывать стратегию инвестирования. То есть принимать решения о том, что и когда покупать и продавать, будете только вы. Ответственность за риски и сделки брокер не несет, он всего лишь ваши «руки» на рынке ценных бумаг — выполняет ваши поручения. Поэтому вам нужно будет обстоятельно разобраться в том, как работает рынок ценных бумаг, и постоянно следить за ситуацией, анализировать информацию и принимать решения.

Если у вас мало опыта и в своих решениях вы не уверены, можете найти другого профессионального посредника, который поможет вам определиться с тем, какие бумаги и когда покупать и продавать, — доверительного управляющего.

Кто такой доверительный управляющий и как с ним работать?

Доверительный управляющий — организация, которой вы доверяете управление пакетом ценных бумаг по заранее оговоренной и утвержденной стратегии.

У нее тоже должна быть специальная лицензия Банка России, проверить ее можно в Справочнике участников финансового рынка.

Итак, вы оформляете договор доверительного управления и заранее обговариваете стратегию поведения на бирже. Например, вы хотите, чтобы ваш инвестиционный портфель состоял только из облигаций наиболее крупных и надежных компаний со стабильными показателями доходов — с процентной ставкой не менее 3%. Вы определяете эти условия, и исходя из них, управляющий будет решать, когда и какие бумаги покупать и продавать.

Плюс доверительного управления вам не нужно постоянно мониторить ситуацию на бирже, за вас это делает доверительный управляющий. При этом ваши доходы будут зависеть от его решений, правильных или неправильных. Поэтому есть смысл разобраться, как работает фондовый рынок, — чтобы определиться со стратегией.

Я покупаю и продаю бумаги — это как-то учитывается?

На бирже соблюдается строгий порядок: все операции по покупке и продаже фиксируются, чтобы все участники рынка знали, кому принадлежит та или иная бумага. Как только инвестор купил акции эмитента, детали сделки получают регистратор и депозитарий.

Регистратор — специальная компания, которая ведет реестры, где прописаны все владельцы акций.

Реестр поделен на множество лицевых счетов, и в них указано, у кого из акционеров сколько акций. Такие счета помогают эмитентам сообщать акционерам важные новости, например даты общих собраний, и начислять дивиденды. Регистратор — тоже лицензированный участник рынка, проверить его лицензию можно в справочнике.

Для инвестора учет бумаг ведет депозитарий — компания, которая хранит и учитывает активы.

У депозитариев тоже должна быть специальная лицензия Банка России, проверить которую можно тоже в справочнике.

В компании-депозитарии клиенту открывают специальный счет депо (депозитарный счет). На нем учитываются ценные бумаги клиента и есть записи обо всех операциях — вы всегда знаете, сколько у вас бумаг и какие они. Когда вы продаете ценные бумаги, депозитарий становится гарантом того, что именно вы — владелец бумаги, то есть у вас есть на нее права.

Теперь представьте, какое количество операций совершается на рынке за одну секунду, сколько на нем действующих участников, каждый из которых вовлечен во множество процессов. Чтобы система работала без сбоев и по закону, нужен регулятор.

Кто следит за порядком на фондовом рынке и бирже?

Регулятор — организация, которая следит за тем, чтобы на фондовой бирже все происходило законно.

На российском рынке эти функции выполняет Банк России. Он выдает всем профессиональным участникам рынка специальные лицензии. Не доверяйте свои деньги и активы посредникам, у которых лицензии нет. Регулятор не сможет защитить вас от неправомерных действий таких компаний, потому что у него нет рычагов воздействия на них. В этом случае вам останется только обращаться в правоохранительные органы.

Я хочу торговать на бирже. С чего начать?

Начинающему инвестору важно понимать, что торговля на бирже — это не казино и не лотерея, а скрупулезный расчет. Начинающему инвестору вряд ли удастся мгновенно разбогатеть, торгуя на бирже. Если вы только начинаете, выбирайте самую безопасную стратегию, которая не позволит вам потерять много денег. И становиться инвестором стоит, только если у вас есть свободные средства и вы хотите попробовать извлечь из них еще больше выгоды. Подробнее о том, что нужно знать начинающему инвестору, читайте в нашей статье.

Гарантии с трех сторон

Контракт заключается на срок выхода проекта на проектную операционную прибыль согласно бизнес-плану, увеличенному на пять лет, – всего не более чем на 10 лет. Для заключения контракта инвестор должен документально подтвердить вложение в проект инвестиций в размере не менее 750 млн рублей. Обе государственные стороны контракта гарантируют, что в течение всего срока условия контракта меняться не будут вне зависимости от изменений в федеральном и региональном законодательстве. Например, если стороны договорились о пониженных или нулевых ставках налога, то даже если налог возрастет или добавится новый налог, для данного предприятия в рамках проекта все останется прежним. Такой же подход будет применяться и для арендной платы за пользование государственным и муниципальным имуществом, в том числе земельными участками.

Перечень льгот и преференций предлагает включить в контракт сам инвестор, но они не могут выходить за рамки установленных типовой формой, утвержденной правительством. Однако в рамках контракта инвестор не получает от государства в собственность какое-либо имущество или бюджетные средства. Т.о., специнвестконтракт – это еще один нефинансовый инструмент, который должен мотивировать бизнес на создание новых производственных мощностей в нашей стране. Проекты контрактов должны проходить процедуру общественного обсуждения. Решение о возможности их заключения будет принимать специальная комиссия, в состав которой войдут представители минпромторга, минэкономразвития, минэнерго, минфина, а также промышленных, кредитных, общественных и научных организаций. Главным аргументом в пользу заключения контракта будет ответ на вопрос, способствует ли его реализация достижению целевых показателей и индикаторов госпрограмм.

Опыт применения подобных контрактов в мире невелик, но он есть. Так, в Венгрии реализация аналогичного механизма позволила увеличить численность занятых на производстве и создать новые предприятия в регионах с уровнем безработицы более 15%. За 10 лет их применения Венгрия вышла на первое место по объему иностранных инвестиций среди стран Центральной и Восточной Европы. В Китае похожие контракты помогли освоить передовые зарубежные технологии, создать новые предприятия в отраслях, которые прежде были слабо развиты. С 1991 по 1998 гг. годовой объем прямых инвестиций в промышленность вырос в 10 раз. Предполагается, что специнвестконтракты будут способствовать развитию отраслей промышленности, имеющих приоритетное значение для социально-экономического развития нашей страны, внедрению наилучших технологий в производство, росту объемов производства продукции, не имеющей аналогов.

Все эти задачи весьма актуальны для отечественной фармацевтической индустрии. Например, объектами для заключения специнвестконтрактов могут стать фармпредприятия полного цикла, включая производство субстанций.

К важным для инвесторов положительным сторонам специнвестконтрактов относится, прежде всего, стабильность налоговых и регуляторных условий. Наше законодательство порой меняется стремительно, и предугадать, какие нормы будут приняты в ближайшие годы, невозможно. Однако здесь есть и определенные риски. Прежде всего это нерыночная мера. Не в пользу инвестора могут сыграть нестабильность нашей экономики и курсовые колебания валют – если цены на продукцию в специнвестконтрактах будут фиксироваться, а рубль – падать. Кроме того, в фармацевтике любые идеи довольно быстро устаревают. За те годы, пока будет разворачиваться производство и налаживаться выпуск препарата, он может уже морально устареть, и инвестор не получит того дохода, на который рассчитывал. Считаю, что мощным стимулом для привлечения инвестиций, в том числе и в фармацевтику, могло бы стать предоставление со стороны государства гарантий закупки продукции, производимой на предприятиях, созданных в результате специнвестконтрактов. Пока такие решения не приняты. Правда, обнадеживает тот факт, что минпромторг совместно с минэкономиразвития предполагает привязать специнвестконтракты к госзакупкам через внесение поправок в законодательство. Если они будут приняты, то держатель специнвестконтракта получит право стать единственным поставщиком своей продукции, произведенной в рамках специнвестконтракта. Представляется, что такое решение может сделать специнвестконтракты действительно привлекательным инструментом для бизнеса, а для государства и потребителей лекарств – выгодной формой партнерства.

Елена Лашкина, помощник министра экономического развития:

– Заключение специнвестконтрактов предусмотрено ФЗ “О промышленной политике в РФ”. Одной из мер стимулирования их заключения будет наделение инвестора статусом единственного поставщика на срок действия контракта. Соответствующий проект поправок в ФЗ “О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд” принят Государственной Думой в первом чтении. Такая мера поддержки деятельности будет способствовать реализации плана мероприятий по импортозамещению, приведет к созданию инновационных и высокотехнологичных производств фармпродукции, не имеющей аналогов на территории РФ, а также обеспечит окупаемость таких инвестиционных проектов.

Дмитрий Колобов, заместитель директора департамента развития фармацевтической и медицинской промышленности Минпромторга России:

– Началом развития механизма специнвестконтрактов стало распоряжение правительства об определении компании “Стентекс” единственным поставщиком коронарных стентов при условии локализации производства в России. С 1 июля 2015 г. специнвестконтракт стал доступным и другим производителям. Мы получили уже несколько запросов на заключение. После одобрения правительственной комиссией контракты будут подписаны. Эта форма дает регионам возможность заключать договор на прозрачных условиях и понимание, какой товар будет поставляться, т.к. производитель будет известен заранее и качество его продукции профессионалам также знакомо, понятны ценовые условия. Механизм ценообразования на продукцию единственного поставщика в рамках специнвестконтрактов прорабатывается, но в любом случае он, несомненно, будет отталкиваться от рыночных цен и направлен на их снижение. Заключение специнвестконтрактов несет в себе один основной риск, который разработчики постарались нивелировать, – это смена технологических укладов. Предположим, через 5-7 лет какая-либо компания выведет на рынок продукт или технологию, которые будут принципиально лучше тех, что положены в основу специнвестконтракта. Эта проблема решается правом субъекта как потреблять продукцию поставщика, так и использовать конкурсную основу. Т.е. если субъект решит, что продукция единственного поставщика ему стала неинтересна, он может провести конкурс и выбрать те медизделия или лекарственные препараты, которые ему необходимы.

Данил Блинов, генеральный директор компании Pfizer в России:

– Долгосрочные госконтракты могут стать эффективным инструментом развития отрасли. Важно определить, какие задачи он решает: обеспечение поставки заказчикам по сниженной цене, более широкий доступ к инновационным препаратам или стимулирование для локальных производителей. В зависимости от этого надо детально проанализировать, как будет определяться цена, на какой срок возможно заключать контракт, с кем конкретно вести переговоры на региональном и федеральном уровнях и т.д.

Предложенный механизм специнвестконтрактов направлен на модернизацию и освоение производства. Однако для развития отрасли необходимо рассматривать более комплексный подход, учитывая также инвестиции в такие важные сферы, как подготовка и обучение персонала, R&D. Скорейшее внедрение офсетных сделок, учитывающих обязательства сторон, не связанных с предметом закупки, позволит создать гибкий механизм для привлечения инвестиций в Россию. Кроме того, большой потенциал имеют новые инструменты. Например, эффективной мерой стимулирования производства могут стать прямые переговоры с поставщиками, которые позволяют достичь оптимальной и фиксированной на весь период контракта цены. Они дали бы возможность долгосрочного планирования для всех участников сделок, ведь предсказуемость обеспечения лекарствами особенно важна для достижения приверженности лечению, обеспечения более продолжительного эффекта в лечении хронических заболеваний.

Константин Дубинин, директор по взаимодействию с органами государственной власти и корпоративной политике компании Teva в России и СНГ:

– В Законе “О промышленной политике в РФ”, который создает правовые основы для специнвестконтрактов, говорится о мерах стимулирования, в том числе, и мерах финансовой поддержки. По-видимому, минпромторг готов рассматривать такие меры в первую очередь в виде льгот по налогам и сборам. Мы считаем, что только льготы не смогут служить достаточным стимулом. Необходим более широкий доступ инвесторов к программам предоставления субсидий, в том числе через Российский фонд технологического развития в рамках приказа минпромторга по импортозамещению в фармотрасли.

Иван Глушков, заместитель генерального директора STADA CIS:

– Специнвестконтракты для фармацевтической отрасли пока представляются мерой декларативной. Без внесения правок в 44-ФЗ они вряд ли станут действенным инструментом стимулирования инвестиций в отрасль. Оценить возможность внесения правок в закон сейчас непросто. Радует, что в этом заинтересован Минпромторг России. Остается надеяться, что вопрос будет решен в ближайшей перспективе, так как отрасль нуждается в едином механизме поддержки локализации – от инвестпроекта до реализации продукции.

Покупка готового бизнеса на Авито

Купив готовый бизнес, можно сразу начинать работу. Не придется искать клиентов, нанимать персонал и закупать оборудование. Вы уже знаете ежемесячную прибыль, которую получал предыдущий владелец, и сможете делать прогнозы.

В покупке чужого дела есть подводные камни. Возможно, через дорогу открылся конкурент, бизнес работает в убыток, оборудование совсем устарело. Еще опаснее юридическая сторона: неправильное оформление сделки влечет множество рисков в будущем.

Расскажем, как купить готовый бизнес на Авито и на что обращать внимание, чтобы совершить выгодную сделку.

На Авито можно купить любой бизнес — от интернет-магазина до рыбной фермы

По данным «Авито», число объявлений о продаже бизнеса во втором квартале 2019 года выросло на 27 % по сравнению с аналогичным периодом 2018. На фоне этого цены снизились на 8 %, поэтому сейчас бизнес мечты можно урвать дешевле.

Действующие бизнесы, выставленные на продажу, абсолютно разные: недорогие интернет-магазины и кофейни в спальных районах или заводы и горнолыжные курорты за сотни миллионов рублей. Самый дорогой крупный бизнес, который можно купить 9 июля 2019, — рыбное хозяйство за 650 млн рублей.

Большую часть объявлений составляет микробизнес. Традиционные представители малого бизнеса — сфера услуг, общепит и розничная торговля. Более половины всех предложений стоят менее 500 тысяч рублей.

Популярна и продажа интернет-магазинов. Чаще всего они работают в формате дропшиппинга, то есть выступают посредником между продавцом и покупателем. Владельцу такого интернет-магазина не нужен склад для хранения товара, достаточно сайта с оплаченным хостингом и подключенной платежной системой. Каждый заказ, поступивший в магазин, перенаправляется поставщику, который и отправляет его покупателю. Владелец магазина зарабатывает на надбавках к цене у поставщика.

На «Авито» встречаются и предложения по аренде готового бизнеса с последующей покупкой. Так вы сможете протестировать бизнес на практике и оценить свои силы.

Готовый бизнес это просто, но рискованно

Создать свой бизнес с нуля сложно: требуется много времени и финансовых вложений. Еще сложнее сделать дело прибыльным. Готовый бизнес гораздо проще, он уже работает и приносит прибыль. Считайте, что вы сразу станете предпринимателем — работа идет, деньги капают, сотрудники трудятся.

Есть мнение, что хороший и прибыльный бизнес продавать никто не будет. Зачем продавать дело, которое приносит хороший доход и уже не требует больших вложений времени и денег? Причины, как правило, две:

  1. Личные обстоятельства. Переезд в другую страну или город, споры между собственниками, болезнь или смерть владельца и другие причины, которые мешают вести дела. Как правило, именно такую причину продажи указывают в объявлении.
  2. Проблемный бизнес. Чаще продают бизнес, который перестал приносить доход и уже разваливается. Причиной может быть сильный конкурент, угроза банкротства, ежегодные затопления, проблемы с санэпидемстанцией, полный износ оборудования и отсутствие клиентов, убитая репутация.

Любую информацию о проблемах не принято выставлять напоказ при продаже, проверяйте все самостоятельно.

Перед покупкой проведите тщательную проверку сами или пригласите эксперта

Выбирайте бизнес той сферы деятельности, с которой работали сами или не понаслышке знакомы. Иначе не будете знать куда смотреть, какие документы проверять, да и в дальнейшей работе столкнетесь со сложностями. Для покупки такого бизнеса лучше привлеките эксперта — аудитора, консультанта или знакомого бухгалтера.

Для покупки готового бизнеса не забудьте «включить параноика» и проверить все десять раз. Вот, что можно сделать.

Проверьте реальность продавца. Сам «Авито» отмечает, что среди объявлений о продаже есть фальшивки. Бизнес продают мошенники, тогда как реальные владельцы об этом и не подозревают. В таких случаях с вас наверняка потребуют предоплату или подсунут документы с поддельными печатями и подписями. Поэтому до покупки найдите реальных собственников бизнеса и свяжитесь с ними.

Изучите отзывы в интернете. Просмотрите отзывы в группах соцсетей и на сайтах «Фламп», «2Гис», «Отзовик», «Букинг». При этом не забывайте включать здравый смысл. Не всем отзывам можно доверять. Плохие иногда пишут конкуренты, чтобы подпортить фирме репутацию, а отличные — сотрудники самой компании.

Наймите тайного покупателя. Тайный покупатель приходит в заведение и получает услугу под видом обычного клиента. Наймите специального человека или посетите заведение самостоятельно. Вы можете выдать «покупателю» инструкцию или чек-лист условий, которые нужно проверить.

Проверьте договоры. Проверьте, не подходит ли к концу срок договора аренды, нет ли задолженностей по коммунальным услугам или арендной плате. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы узнать собственника помещения и увидеть все зарегистрированные договоры аренды.
Проверьте трудовые договоры. Со всеми ли сотрудниками они заключены, платится ли в компании белая зарплата, нет ли задолженностей по зарплате, налогам и страховым взносам.

Ведите учет экспорта и импорта в веб-сервисе Контур.Бухгалтерия. Простой учет, зарплата и отчетность в одном сервисе.

Поговорите с арендодателями, поставщиками и соседями. Узнайте их мнение о продающемся бизнесе. От третьей стороны нередко можно получить ценную информацию и узнать секрет, который от вас пытались скрыть.

Изучите информацию о компании в сервисах проверки контрагентов. Для проверки можно воспользоваться бесплатными сервисами, например:

  1. Сервис для получения информации о лицах, которые не могут руководить организацией. Проверьте, не является ли продавец бизнеса лицом, которому в судебном порядке запрещено руководить и представлять организацию.
  2. Сервис для получения выписки из ЕГРЮЛ/ЕГРИП. В выписке указана дата регистрации, место постановки на учет, информация об учредителях, реквизиты. Если данных о компании нет, она не зарегистрирована.
  3. Картотека Арбитражных дел. Изучите судебные разбирательства, в которых участвовал бизнес. Вас должны интересовать дела, где компания выступает ответчиком.
  4. Банк данных исполнительных производств. Проверьте есть ли у компании долги, которые предъявлены к взысканию.
  5. Сервис проверки доверенности представителя. Работая с представителем, запросите нотариальную доверенность на право действовать от имени фирмы. Не поленитесь проверить ее содержание и действительность.

Проверку можно провести через платный сервис Контур.Фокус. Он агрегирует всю информацию из бесплатных источников и показывает информацию о делах в арбитражном суде, данные о залоговом имуществе, лицензиях и сертификатах фирмы, список связей с другими организациями. Также здесь можно заказать автоматический финансовый анализ отчетности, который позволит оценить финансовое состояние организации и сделать выводы о ее слабых местах.

Тщательная проверка выявит то, что собственник пытался скрыть. Это поможет снизить цену покупки. Главное — грамотно провести переговоры. Все-таки за покупкой бизнеса покупатели в очередь не выстраиваются, так что собственник заинтересован в продаже и наверняка согласится на более выгодные для вас условия.

Как при покупке готового бизнеса поможет due diligence

Дью-дилидженс — услуга для инвесторов по проверке объекта инвестирования, но и нам она подойдет. При покупке бизнеса, особенно крупного, самостоятельной проверки может быть недостаточно. Большие вложения требуют в десять раз больше бдительности, поэтому желательно привлечь профессионалов. Дью-дилидженс занимаются консалтинговые и аудиторские компании, стоимость услуги, как правило, от 100 тысяч рублей. Процедура состоит из пяти блоков, по каждому из которых дается заключение:

  1. Налоговый. Проверка бухгалтерской и налоговой отчетности компании за последние три года, проверка контрагентов, выявление скрытых долгов, инвентаризация основных средств, финансовых вложений, дебиторской задолженности.
  2. Операционный. Проверка учредительных документов, объема прав собственников. Проверяется правильность регистрации акций и сделок с ними, полнота выплат акционерам.
  3. Юридический. Эксперты проверяют правоустанавливающие документы на все активы организации и оценивают риск их выбытия. Проверка договоров с контрагентами и заемщиками. Оценка рисков привлечения к ответственности со стороны государства или контрагентов.
  4. Маркетинговый. Оценка конкурентной среды на рынке, конкурентоспособности товара, анализ рисков маркетинговой стратегии.
  5. Финансовый. Оценка и анализ ключевых показателей финансового состояния компании с целью получения выводов о перспективах покупки и развития бизнеса. Анализ включает оценку стоимости бизнеса, расчет финансовой устойчивости, коэффициентов платежеспособности, деловой активности и т.д.

Итогом каждого этапа становится независимый отчет, в котором отражены основные проблемы и предложены пути минимизации рисков. В заключение формируют общий отчет.

Как оформить сделку по покупке готового бизнеса

Вы не можете просто договориться с продавцом о покупке и сразу начать работать. По закону положено сначала оповестить о сделке государство.

Бизнес может быть оформлен на компанию или ИП.

Бизнес оформлен на предпринимателя. В этом случае бизнес прямо связан с личностью собственника, поэтому не получится просто сменить одного ИП на другого. Придется переоформлять все имущество на нового владельца.

Для такой покупки придется зарегистрировать ИП или юридическое лицо и купить у продавца все его активы, предварительно их оценив. Договор поставок, аренды, трудовые договоры и соглашения с клиентами тоже придется переоформить на себя. Все лицензии и разрешения придется оформлять заново. Зато для государства вы станете владельцем новой компании и не будете отвечать по долгам бывшего владельца.

Бизнес оформлен на компанию. АО или ООО можно получить в собственность. Закон предусматривает три варианта перерегистрации бизнеса на нового владельца:

  1. Создать новое юридическое лицо и купить все активы. Этот способ аналогичен покупке бизнеса у ИП. Вы не получите никаких проблем с налогами и долгами, которые были у прошлого владельца, но рискуете потерять поставщиков и клиентов.
  2. Выкупить доли предыдущих учредителей. Они исчезнут из состава учредителей и вы станете единственным собственником фирмы. При этом все договоры, заключенные ранее, будут действовать без изменений, то есть вам не придется менять исполнительного директора или пересматривать условия договоров с контрагентами. Но в этом случае вы получите все прошлые проблемы бизнеса и будете отвечать по его обязательствам.
  3. Купить компанию как единый имущественный комплекс. В этом случае вы получите все активы, действующие договоренности и обязательства. Право собственности нужно зарегистрировать на основные средства, остальные активы передаются без госрегистрации прав собственности. Процесс передачи компании описан в § 8 Гл. 30 ГК РФ: нужно заказать аудиторское заключение, составить реестр кредиторов и дебиторов и сообщить им о смене владельца, провести инвентаризацию, заверить договор передачи предприятия у нотариуса и др.

В первом случае важно провести оценку активов у проверенного специалиста, чтобы не платить за «ничего». А во втором и третьем нужно тщательно проверить бизнес и проследить за правильностью оформления документов, чтобы уменьшить риски.

Покупка готового бизнеса не оставляет времени для постепенного погружения. Нужно начинать сразу действовать и соблюдать правила. Бухгалтерию малого бизнеса можно вести в облачном сервисе Контур.Бухгалтерия. В сервисе — простой учет, зарплата, отчетность, электронный документооборот, интеграция с банками. Всем новым пользователям мы дарим 14 дней бесплатной работы в сервисе.